ธปท.ขยายเวลาผ่อนคลาย LTV อีก 1 ปี เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิ.ย. 2570 หลังดีมานด์ที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอจากเศรษฐกิจชะลอ และสงครามตะวันออกกลาง กระทบต้นทุนผู้ประกอบการ-กำลังซื้อครัวเรือน ยืนยันยังไม่เห็นสัญญาณการเก็งกำไร

วันนี้ (14 พฤษภาคม) วิทัย รัตนากร ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) เห็นควรให้ขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์การกำหนดเพดานอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยขยายระยะเวลาออกไปอีก 1 ปี จากเดิมหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ขยายเป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยมีรายละเอียด ดังนี้

• ให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอยู่ที่ 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก
• การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

การขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งนี้ ธปท. มีวัตถุประสงค์เพื่อประคับประคองความเชื่อมั่นและสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ผ่านมาอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางเพิ่มเติม ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการและกำลังซื้อของภาคครัวเรือน

คณะกรรมการฯ ประเมินว่า การขยายระยะเวลาการผ่อนเกณฑ์ LTV ดังกล่าวจะมีผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงินค่อนข้างจำกัด เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงระมัดระวังการให้สินเชื่อและในช่วงที่ผ่านมายังไม่เห็นสัญญาณการเก็งกำไรที่ผิดปกติแต่อย่างใด

ทั้งนี้ %LTV คือ อัตราสูงสุดที่สามารถบบบมูลค่าหลักประกัน แต่วงเงินกู้ที่สถาบันการเงินจะอนุมัติขึ้นอยู่กับการพิจารณาความเสี่ยงของลูกหนี้ร่วมด้วย

โดยเกณฑ์นี้ใช้สำหรับผู้ที่ทำสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ รวมถึงสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เช่น สินเชื่อ top up เช่น สินเชื่อตกแต่งบ้าน และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ที่มีการทำสัญญาภายในช่วงเวลาที่ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

The post ธปท.ขยายเวลาผ่อนคลาย LTV อีก 1 ปี ถึงมิ.ย. 70 หลังดีมานด์อ่อนแอ เซ่นพิษเศรษฐกิจ-สงคราม ยันไม่เห็นสัญญาณการเก็งกำไร appeared first on THE STANDARD.

ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่งได้รับข่าวหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ ‘แบงก์ชาติ’ ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV กู้ได้ 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 1 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และสำหรับการกู้หลังที่ 2 ที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สำหรับเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569 

ขณะที่เริ่มเห็นบทวิเคราะห์ที่ออกมามีมุมมองเป็นบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ทันที

โดยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟินันเซีย ไซรัส ระบุว่า กรณีที่ ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวเป็น Sentiment เชิงบวกในแง่ของความสามารถในการซื้อของลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ที่ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท และยังสามารถกระตุ้นกำลังซื้อของกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อลงทุนกลับมาได้ มองว่ากลุ่มสินค้าที่เป็นคอนโดมิเนียมจะได้รับประโยชน์มากกว่า

ขณะที่ บล.กรุงศรี ออกมาวิเคราะห์ว่า มีมุมมองเป็นบวก SIRI กับแผนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ จำนวน 8 โครงการ มูลค่ารวม 1.07 หมื่นล้านบาท โดยเป็นที่น่าสังเกตว่าโครงการที่มีดีมานด์ของลูกค้าต่างชาติ เช่น ภูเก็ต, พัทยา และโครงการกลุ่ม Ready to Move ยังมี Take-Up Rate ที่สูงกว่าโครงการอื่น 

อีกทั้งวิเคราะห์ต่อว่าในไตรมาส 1/68 จะมี Presale ที่โดดเด่น ในขณะที่กำไรสุทธิคาดว่าจะโดดเด่นในไตรมาส 2/68 เป็นต้นไป โดยคงกำไรปกติ (Normal Profit) ในปี 2568 ที่ 5.25 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% จากปี 2567 ซึ่งมีโอกาสทำ Record High 

โดยคงราคาเป้าหมายของ SIRI ที่ 2.34 บาท แนะนำ ‘ซื้อ’ และเป็น Top Pick จากจุดเด่นเรื่องการเป็น First Mover ทั้งด้าน Product Design อีกทั้งมีความสามารถในการจับเทรนด์ของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไวได้ดี และกลยุทธ์สร้าง Value-Added ในทำเลที่มีการโตสูง ซึ่งเป็นส่วนผลักดันกำไรในปี 2568

เจาะ 4 กลยุทธ์ สร้างการเติบโตในระยะยาวของ SIRI 

ในปี 2568 แสนสิริจะใช้กลยุทธ์อย่างไรในการสร้างการเติบโต รวมถึงแผนการในการขยายธุรกิจใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตในปีนี้

วิชาญ วิริยะภูษิต ประธานผู้บริหารสายงานการเงิน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI อธิบายถึงแผนกลยุทธ์ธุรกิจที่สำคัญในการดำเนินธุรกิจของ ‘แสนสิริ’ ในปีนี้จะเน้นใน 4 เรื่อง มีดังนี้

กลยุทธ์ที่ 1

ขยายการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในกลุ่มสินค้าระดับลักชัวรีและพรีเมียมในทำเลใหม่ที่มีศักยภาพสูง เช่น บางนา, บรมราชชนนี, สะพานมหาเจษฎาบดินทร์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยสัดส่วนโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปีนี้มีสัดส่วน 55% ที่เป็นโครงการลักชัวรี ส่วนโครงการระดับกลางจะมีสัดส่วน 25% จากแผนปีนี้จะเปิดตัวโครงการใหม่ 

ยกตัวอย่างที่ตอกย้ำดีมานด์ที่ดี เช่น โครงการพีทีวาย เรสซิเดนซ์ ในพัทยา ที่อยู่ริมชายหาด ซึ่งมีโควตาขายให้กลุ่มชาวต่างชาติ 49% ปิดการขาย (Sold Out) แล้ว ดังนั้นจะพบว่ามีดีมานด์ของต่างชาติที่ขยายตัวสูงในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ชาวจีน, ชาวรัสเซีย, ชาวญี่ปุ่น 

กลยุทธ์ที่ 2

เน้นการเพิ่มสัดส่วนเร่งการเปิดคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากซัพพลายของคอนโดถูกดูดซับไปมากแล้ว ส่งผลให้ซัพพลายในตลาดปัจจุบันเหลือน้อย ขณะที่ฝั่งดีมานด์กลับมาเติบโตได้ค่อนข้างดี หากมีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในโลเคชันที่ดีก็จะได้รับผลตอบรับที่ดี เพราะมีดีมานด์ที่มีคุณภาพในตลาดรองรับ อีกทั้งสร้างความมั่นคงของยอดขายโครงการที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ที่สามารถรับรู้เป็นรายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยเน้นซิตี้ คอนโดมิเนียม

กลยุทธ์ที่ 3

เน้นรุกเปิดโครงการในทำเล Strategic Locations ขยายการพัฒนาโครงการไปยังแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ภูเก็ต, หัวหิน, พัทยา, เชียงใหม่ รวมถึงหัวเมืองหลักคือขอนแก่น

ด้วยนโยบายของรัฐบาลที่พยายามกระตุ้นเมืองท่องเที่ยวให้เป็นศูนย์กลาง (ฮับ) เพื่อเป็น Destination ของโลก ส่งผล Infrastructure ในจังหวัดภูเก็ต มีโอกาสพัฒนาไปข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าบริษัทฯ จะลงทุนซื้อที่ดินในราคาที่สูงวันนี้ แต่หากในอนาคตมีการพัฒนาการ Infrastructure เสร็จพร้อมในหลายด้านจะเป็นบวกต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในภูเก็ต และมีโอกาสไปได้อีกไกลด้วยเช่นกัน

กลยุทธ์ที่ 4

ธุรกิจสำคัญที่จะเน้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า คือการเน้นการร่วมทุน (Joint Venture: JV) กับพาร์ตเนอร์ขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแรง เพราะมีข้อดีหรือประโยชน์ 3 ประเด็นหลัก

• จะได้รับกำไรจากการขายที่ดินเพื่อทำโครงการเข้าบริษัท JV กับพาร์ตเนอร์ที่ตั้งมาใหม่ รวมทั้งยังมีโอกาสได้รับรายได้จากการบริหารโครงการกับค่าคอมมิชชัน
• จะใช้ลงทุนในโครงการลดลง เพราะจะใส่เงินลงทุนตามสัดส่วน JV เช่น หากถือหุ้น 50% ก็จะให้บริษัทฯ สามารถมีเงินทุนไปลงทุนโครงการอื่นๆ หรือเพิ่ม Leverage การลงทุนเพิ่มขึ้นได้เป็น 2 เท่า
• เป็นการกระจายความเสี่ยงการลงทุน

จับมือพาร์ตเนอร์ JV ลุย 7 โครงการ มูลค่า 1.95 หมื่นล้านบาท

สำหรับแผนในปีนี้จะลงทุนกับพันธมิตรทางธุรกิจรายใหม่เพื่อพัฒนาโครงการ JV ใหม่ร่วมกันจำนวน 7 โครงการ มูลค่า 1.95 หมื่นล้านบาท 

ตามนโยบายบริษัทฯ ต้องการให้ยอดโอนรับรู้รายได้ในปีนี้มีสัดส่วน 20-30% ต่อปีที่มาจากการ JV

ปัจจุบันบริษัทฯ มีที่ดินเปล่ากับโครงการสิ่งปลูกสร้างหรือต้นทุนเพื่อพัฒนาโครงการมีมูลค่าประมาณกว่า 1 แสนล้านบาท สามารถรองรับการทำธุรกิจได้ใน 3 ปีข้างหน้าโดยไม่ต้องซื้อที่ดินเปล่าเพิ่มเติม

สำหรับปีนี้บริษัทฯ วางแผนเปิดตัว 29 โครงการใหม่ มูลค่า 5.2 หมื่นล้านบาท มีรายละเอียดดังนี้

• แนวราบเดินหน้าเปิดตัว 14 โครงการ มูลค่า 3.16 หมื่นล้านบาท – ครั้งแรกในรอบกว่า 40 ปี ที่แสนสิริบุกตลาดพรีเมียมและมีเดียมครอบคลุมทุกทำเลมากที่สุด
• คอนโดมิเนียม จำนวน 15 โครงการ มูลค่า 2.04 หมื่นล้านบาท – เร่งขยายพอร์ตคอนโดในเมืองและ Strategic Location 

หากเปรียบเทียบกับข้อมูลปี 2567 บริษัทฯ มีการเปิดตัวจำนวน 43 โครงการใหม่ มูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท สะท้อนว่าอีกกลยุทธ์ในปีนี้ที่แม้จำนวนการเปิดโครงการจะลดลงจากปี 2567 แต่มูลค่ารวมของโครงการที่เปิดตัวและมูลค่าเฉลี่ยต่อโครงการในปีนี้จะสูงกว่าปี 2567 เพราะต้องการเน้นเจาะตลาดลักชัวรีมากขึ้น เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่สูง 

เปิดปัจจัยเศรษฐกิจหนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์

• ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV กู้ได้ 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และสำหรับการกู้หลังที่ 2 ที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สำหรับเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569 
• แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับลดลงในปี 2568 จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้ดีขึ้น
• การฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะช่วยสนับสนุนการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มระดับกลางถึงบน ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของแสนสิริ
• ภาคท่องเที่ยว: คาดการณ์การกลับมาของนักลงทุนต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

บริษัทฯ ตั้งเป้าหมายรู้รายได้รวมในปีนี้ไว้ที่ประมาณ 4 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นมาจากโครงการแนวราบ 65% ส่วนคอนโดมิเนียมอีก 35% จากปี 2567 ที่รายได้รวมประมาณ 3.9 หมื่นล้านบาท 

แสนสิริ ปี 2567 โกยรายได้สูงสุดเฉียด 4 หมื่นล้านบาท

ภาพ: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย)

อีกทั้งภาพรวมของมาร์จิ้นในปี 2568 ของบริษัทฯ มีแนวโน้มดีขึ้นจากปี 2567 หลังจากบริษัทฯ ขายหุ้นทั้งหมดของโรงแรม The Standard ให้กับกลุ่ม Hyatt ในช่วงปลายปี 2567 ที่ผ่านมา ทำให้บริษัทจะไม่มีผลการขาดทุนในช่วงที่ผ่านจากบริหารจัดการโรงแรม The Standard จำนวน 100 ล้านบาทต่อไตรมาส หรือ 400 ล้านบาทต่อปี ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป ส่งผลให้มาร์จิ้นในปีนี้มีจะอยู่ที่ประมาณ 12.5% แต่มีอัปไซด์ไปถึง 15% จากปัจจัยบวกการ JV กับพาร์ตเนอร์

“จุดแข็งของบริษัทคือมีโปรดักต์หลากหลาย ทุกรูปแบบ ทุกราคา สามารถรองรับดีมานด์ได้ทุกสถานการณ์”

โดยปัจจุบันบริษัทมี Backlog อยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะโอนรับรู้เป็นรายได้ในปีนี้ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท

‘แสนสิริ’ ย้ำความแข็งแกร่งทางของฐานะการเงิน

ปัจจุบันบริษัทฯ มี Project Finance ที่ยังไม่ได้เบิกใช้ สามารถเบิกใช้ได้ทันทีกับเงินสดของบริษัท รวมกันอยู่ที่ไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท สามารถใช้รองรับทำธุรกิจได้อย่างดีในอนาคต 

• มีทรัพย์สินรวม 149,399 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการ ซึ่งรองรับแผนการเติบโตได้อีก 2-3 ปีข้างหน้า แสดงถึงความพร้อมรับมือกับโอกาสทางธุรกิจในอนาคต
• อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (ROE) อยู่ใน Top 4 ของอุตสาหกรรม คิดเป็น Dividend Yield ที่ 9% ต่อปี และรายได้รวมต่อส่วนทุน (Revenue to Equity) สูงถึง 80% สะท้อนถึงความสามารถและประสิทธิภาพในการบริหารเงินทุนเพื่อสร้างรายได้และกำไรสูงสุด มุ่งมั่นเพิ่มผลตอบแทนให้ผู้ถือหุ้นอย่างยั่งยืน

รุก ‘ธุรกิจสร้างบ้าน’ มูลค่าตลาด 2 แสนล้านบาท

อีกธุรกิจใหม่ที่บริษัทฯ ที่กำลังจะรุกเข้าไปทำธุรกิจในปีนี้คือ ธุรกิจรับสร้างบ้านแบบครบวงจร ภายใต้แบรนด์ ต้นแบบ Crafted by Sansiri เนื่องจากเห็นโอกาสการเติบโตสูง โดยมีมูลค่าตลาดประมาณ 2 แสนล้านบาทต่อปี ซึ่งมีการเติบโตเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% ต่อปี อีกทั้งบริษัทมีความพร้อมจากการที่ปัจจุบันแสนสิริมีโรงงาน Precast ของบริษัทเอง และมีบุคลากรที่พร้อมต่อยอดจากฐานธุรกิจเดิม และเป็นธุรกิจสร้างบ้านให้เติบโตให้กับ ‘แสนสิริ’ เพิ่มเติมในอนาคต และเป็นธุรกิจที่มี Gross Profit Margin สูงถึง 40% สูงกว่าธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร และมีข้อดีคือ บริษัทฯ ไม่ต้องใช้เงินลงทุนเอง เนื่องจากลูกค้าต้องจ่ายเงินล่วงหน้าในการสร้างบ้าน

The post ข่าวดีอสังหา ปลดล็อก LTV หุ้นเด่น SIRI รับอานิสงส์ กาง 4 กลยุทธ์ สร้างกำไรให้เติบโตในระยะยาว พร้อมประกาศรุกธุรกิจใหม่ ‘รับสร้างบ้าน’ เจาะตลาด 2 แสนล้านบาท appeared first on THE STANDARD.

เกิดอะไรขึ้น:

ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ดังนั้นคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด

การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 โดยสามารถกู้ได้ 100% ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

InnovestX Research มองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) เป็นปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ หลังจากเผชิญกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงในปี 2565-2566 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวและอัตราดอกเบี้ยสูง อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ดังนั้นจึงเชื่อว่าจากนี้ไปจนถึงวันที่เริ่มผ่อนคลายเกณฑ์ LTV presales ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะยังอยู่ในระดับต่ำ หลังจากนั้นจะดีดตัวเพิ่มขึ้น

ผู้ประกอบการที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของ InnovestX Research (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN และ SIRI) ตั้งเป้า presales ปี 2568 รวม 1.92 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 18%) สูงสุดในรอบ 7 ปี โดย LH ตั้งเป้า presales เติบโตสูงที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 20% ขณะที่ AP เป็นผู้ประกอบการที่ตั้งเป้า presales ไว้สูงที่สุดที่ 5.5 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 18%)

โดยเชื่อว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสนับสนุนให้ผู้ประกอบการในกลุ่มที่อยู่อาศัยทำ presales ได้ถึงเป้าที่วางไว้ที่ 1.92 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 18%) หลังจากปรับตัวลดลง 8% ในปี 2567 และจะช่วยสนับสนุนให้ presales ปี 2569 เติบโต ซึ่งประเมินไว้ที่อย่างน้อย 10% ทั้งนี้การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งล่าสุดเกิดขึ้นในเดือนตุลาคม 2564 ถึงธันวาคม 2565 โดยช่วยให้ presales ปี 2565 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยเติบโต 21%

ในปี 2568 ผู้ประกอบการฯ ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 2.10 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%) โดย 69% จะมาจากโครงการแนวราบ (มูลค่าลดลง 14%) และ 31% จะมาจากคอนโด (มูลค่าเพิ่มขึ้น 67%) โดยใช้สมมติฐานว่าผู้ประกอบการในกลุ่มที่อยู่อาศัยจะคงแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ไว้เช่นเดิม ขณะที่จะใช้โอกาสที่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ระบายสินค้าคงเหลือที่มีอยู่ออกไปที่อัตรากำไรขั้นต้นระดับปกติหลังจากการจัดโปรโมชั่นลดราคาใน 4Q67 กดดันให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลง 2-3%

กระทบอย่างไร:

ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (SET PROP) ปรับลง 5.83% ขณะที่ SET Index ปรับลง 5.18% สู่ 1,181.71 จุด

กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:

InnovestX Research เลือกหุ้นเด่นของกลุ่มเป็น AP และ SIRI โดยคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP (ราคาเป้าหมาย 12.10 บาทต่อหุ้น) และ SIRI (ราคาเป้าหมาย 2.10 บาทต่อหุ้น) เนื่องจากจะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้น presales และกำไรมีแนวโน้มเติบโต นอกจากนี้ยังชอบ LH (ราคาเป้าหมาย 6 บาทต่อหุ้น) และ SPALI (ราคาเป้าหมาย 20 บาทต่อหุ้น) จากแนวโน้มการฟื้นตัวของกำไรด้วย

ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตาม คือ การแข่งขันสูงขึ้น และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ

หุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

https://www.innovestx.co.th/cafeinvest/strategy-insight/daily-strategy/swdpaper/property-20250321

The post หุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV appeared first on THE STANDARD.

สถานการณ์ธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์น่าเป็นห่วงแค่ไหน การผ่อนคลาย LTV ชั่วคราวจะช่วยแก้วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่ พูดคุยกับ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

The post ชมคลิป: มาตรการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว จะแก้วิกฤตอสังหาได้แค่ไหน | THE STANDARD WEALTH appeared first on THE STANDARD.

เนื่องจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัดสินใจผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ชั่วคราว เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์

โดยจะผ่อนคลายใน 2 ส่วนหลัก ได้แก่

1. บ้านหลังแรก ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ให้กู้ได้ 100% 
2. บ้านหลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ให้กู้ได้ 100% 

สำหรับเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569 

ภาพประกอบ: กริน วสุรัฐกร

The post ผ่อนเกณฑ์ LTV บ้านหลังแรก 10 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านหลังที่ 2 ต่ำกว่า 10 ล้านบาท กู้ได้ 100% appeared first on THE STANDARD.

ล่าสุด ‘แบงก์ชาติ’ ประกาศผ่อนคลาย เกณฑ์ LTV กู้ได้ 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และสำหรับการกู้หลังที่ 2 ที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท พร้อมยอมรับว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน แต่ในมุมมองผู้ประกอบการประเมินผลลัพธ์ของมาตรการนี้อย่างไร

อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ให้สัมภาษณ์กับ THE STANDARD WEALTH ว่า กรณีที่ล่าสุด ธปท. มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว โดยมีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวดังกล่าว แบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้

กรณีที่ 1 กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่หลังที่สองเป็นต้นไป

กรณีที่ 2 กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป เริ่มตั้งแต่การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่หนึ่งเป็นต้นไป 

ดังนั้น เงื่อนไขที่ออกมาดังกล่าวจะมีการครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกราคา แต่อาจมีความแตกต่างของเงื่อนไขบ้าง

อย่างไรก็ดี ยังประเมินได้ยากว่าจะมาช่วยสนับสนุนกระตุ้นภาคการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ได้มากหรือน้อยอย่างไร เนื่องจากยังขึ้นกับอีกปัจจัยที่เกี่ยว ทั้งประเด็นที่ธนาคารพาณิชย์ปัจจุบันยังมีความเข้มงวดในการพิจารณาเครดิตในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา

อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)

“ถามว่ามาตรการนี้ช่วยได้หรือไม่ ก็คิดว่าช่วยได้สำหรับคนที่อยากมีบ้านหลังที่สองหรือสามซึ่งจะไปตอบโจทย์คนที่มีเงินแล้วอยากซื้อบ้านเพิ่มที่จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้เต็ม 100%” อุทัยกล่าว

ทั้งนี้มองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ดังกล่าวนี้มีโอกาสจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อโดยเฉพาะในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไปเชื่อว่าจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่สูงมีความพร้อมทางการเงินและไม่มีประเด็นปัญหาด้านเครดิตที่จะสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ได้เต็ม 100% ของราคาหลักประกันที่อยู่อาศัย โดยไม่ต้องวางเงิน LTV 

“ส่วนปัจจัยหลักที่จะขับเคลื่อนการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ขึ้นอยู่กับการขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจซึ่งจะเป็นปัจจัยที่สร้างอำนาจหลักในการซื้อบ้าน ไม่ใช่ปัจจัย LTV อย่างเดียว แต่ LTV อาจช่วยให้คนอยากซื้อบ้านเพิ่มได้บ้าง ส่วนภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มองว่าน่าจะทรงตัวจากปี 2567 ซึ่งปี 2567 หดตัวลงจากปี 2566 แต่ถ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะโตขึ้นจากปี 2567 ได้ หากรัฐบาลผลักดันให้ GDP ปีนี้ขยายตัวได้ระดับ 3% ขึ้น” อุทัยกล่าว

‘ศุภาลัย’ ลุ้นตลาดอสังหา ปีนี้ฟื้นจากปี 67 ที่เป็นจุดต่ำสุด

ด้าน ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว ถือเป็นข่าวดีของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่องจากปลายปี 2566 ที่ ธปท. มีการเริ่มลดดอกเบี้ย ถือปัจจัยบวกที่จะให้เห็นสัญญาณฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จากปี 2567 ที่มียอดขายรวมของทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 1 แสนหน่วยหดตัว 10% เมื่อเปรียบเทียบจากปี 2566 ที่เชื่อว่าจะเป็นจุดต่ำสุดของภาคอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ดี การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวนี้จะส่งผลลัพธ์อย่างไรนั้นขอติดตามผลอีกครั้ง เนื่องจากขณะนี้ยังมีปัจจัยลบด้านอื่นๆ ที่ยังกดดันทั้งปัจจัยภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) 

“จากสถิติในอดีตที่บริษัทฯ เคยศึกษารวบรวมข้อมูลไว้ หากปลดล็อกเกณฑ์ LTV จะช่วยให้ลูกค้าบางรายที่เคยกู้ซื้อบ้านไม่ได้ เพราะเกณฑ์ LTV จะสามารถกลับมาซื้อบ้านได้เพิ่มขึ้นประมาณ 6% ของลูกค้าทั้งหมด คิดว่าการมีมาตรการเหล่านี้ออกมาก็หวังว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดได้บ้างให้ดีขึ้นได้จากปีที่แล้วที่น่าจะเป็นจุดต่ำสุด” ไตรเตชะกล่าว

นักวิเคราะห์มอง ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ช่วยปั๊มกำลังบ้านราคาแพง

ขณะที่บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟินันเซีย ไซรัส ระบุว่า กรณี ที่ ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เริ่มวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569 เป็น Sentiment เชิงบวกในแง่ของความสามารถในการซื้อลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ที่ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท และยังสามารถกระตุ้นกำลังซื้อของกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อลงทุนกลับมาได้ แต่มองว่ากลุ่มสินค้าที่เป็นคอนโดมิเนียมจะได้รับประโยชน์มากกว่ากลุ่มสินค้าแนวราบ และทำให้ผู้ประกอบการที่มีสต็อกคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากได้รับประโยชน์ เช่น ANAN, SIRI, ORI และ AP เป็นต้น

KResarch คาดผ่อน LTV อาจช่วยกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อใหม่

ขณะที่ก่อนหน้านี้ กาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย (KResarch) ระบุว่า จากเวทีหารือร่วมกันระหว่าง ธปท. และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมก่อสร้าง หนึ่งในข้อเสนอที่ถูกหยิบยกขึ้นมา คือ การผ่อนปรนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการ LTV สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 เพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์

ภาพรวมสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินปิดปี 2567 ด้วยการเติบโตของยอดคงค้างสินเชื่อบ้านเพียง 2.6% นับเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี (รูปที่ 1) นำโดย การชะลอตัวของสินเชื่อบ้านในระบบธนาคารพาณิชย์ (เติบโต 0.3%) และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (เติบโต 5.4%)

ทั้งนี้ หากย้อนกลับไปใน 2 ช่วงสำคัญที่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV คือปี 2552 และปี 2564 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า การตอบรับของสถานการณ์สินเชื่อบ้านในระบบแบงก์ไทยต่อการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ทั้ง 2 ช่วงเวลา มีลักษณะที่แตกต่างกัน (รูปที่ 2 และ รูปที่ 3) โดยภายหลังการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ปี 2552 สินเชื่อบ้านระบบแบงก์เร่งตัวกลับมาขยายตัวสูง ขณะที่ หลังการผ่อนคลาย LTV ปี 2564 แม้ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านยังคงชะลอการเติบโตลง แต่การผ่อนคลายมาตรการ LTV มีผลช่วยสนับสนุนให้สินเชื่อปล่อยใหม่ให้ทยอยฟื้นตัวกลับมา  

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับสัญญาสินเชื่อที่ 2-3 อาจช่วยกระตุ้นโอกาสการปล่อยสินเชื่อใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าศักยภาพที่มีรายได้ระดับกลาง-บน ที่สถาบันการเงินสามารถจัดการความเสี่ยงด้านเครดิตได้ แต่ผลต่อสินเชื่อบ้านโดยรวมยังอยู่ในกรอบจำกัด เพราะเศรษฐกิจในภาพใหญ่ที่ฟื้นตัวช้า มีผลต่อรายได้ อำนาจซื้อ และหนี้สินของภาคครัวเรือน

พร้อมทั้งคาดว่า สินเชื่อบ้านระบบแบงก์ไทยในปี 2568 จะขยายตัว 0.5% ภายใต้สมมติฐานที่เศรษฐกิจไทยประคองการเติบโตได้ต่อเนื่องและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีโอกาสปรับลดลงในระหว่างปี (กรณี Baseline ที่ยังไม่มีการปรับมาตรการ LTV) เทียบกับที่ขยายตัว 0.3% ในปี 2567

ทั้งนี้ บ้านที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันราว 10% ของตลาด โดยหากสัดส่วนของผู้กู้ยืมกลุ่มนี้ขยับเพิ่มขึ้นทุก ๆ 1% ของภาพรวมตลาด ก็อาจช่วยหนุนอัตราการเติบโตของสินเชื่อบ้านให้ขยับเพิ่มขึ้นประมาณ 0.1-0.2% จาก Baseline ภายใต้สมมติฐานที่คาดว่ามาตรการจะเริ่มมีผลในช่วงครึ่งหลังของปี 2568   

The post เปิดมุมมอง 2 บิ๊กอสังหา กับมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว กระตุ้นกำลังซื้อได้แค่ไหน appeared first on THE STANDARD.

‘แบงก์ชาติ’ ประกาศผ่อนคลาย เกณฑ์ LTV กู้ได้ 100% สำหรับสัญญากู้หลังที่ 1 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และสัญญากู้หลังที่ 2 มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท เหตุมองภาคอสังหาฯ ชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน โดยให้เป็นการผ่อนคลายชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

วันนี้ (20 มีนาคม) สมชาย เลิศลาภวศิน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่างๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงิน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV)

โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินมากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัวและสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ

ทั้งนี้ คณะกรรมการฯ เห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว เนื่องจากเกณฑ์ LTV ของไทยผ่อนคลายมากอยู่แล้วเมื่อเทียบกับต่างประเทศ และการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญเพื่อดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อของระบบสถาบันการเงิน ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะได้รับสินเชื่อที่ไม่สอดคล้องกับความสามารถในการชำระหนี้ รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์

สาระสำคัญของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีดังนี้

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

The post ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เหตุมองภาคอสังหาชะลอตัวต่อเนื่อง ยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน appeared first on THE STANDARD.

รมว.คลัง หวัง กนง. ลดดอกเบี้ยในวันที่ 26 กุมภาพันธ์นี้ เพิ่มแรงส่งและปลุกความร้อนแรงให้เศรษฐกิจในช่วงที่ GDP เริ่มขยับเพิ่มขึ้น แจงข้อดีของการลดดอกเบี้ยช่วยให้เงินบาทอ่อนค่า หนุนส่งออก พร้อมวอนแบงก์ชาติผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ด้วย ยืดหยุ่นการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เผยเล็งเพิ่มมาตรการแก้หนี้ช่วยปรับโครงสร้างได้ดีขึ้น

วันนี้ (24 กุมภาพันธ์) พิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวถึงการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) นัดแรกของปี ซึ่งจะเกิดขึ้นในวันพุธที่ 26 กุมภาพันธ์นี้ว่า ทุกประเทศตอนนี้เรื่องของการพิจารณาเรื่องอัตราดอกเบี้ยเป็นเรื่องของการพิจารณาจากเงินเฟ้อ โดยเงินเฟ้อของประเทศไทยถือว่าต่ำอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นหากสามารถเพิ่มความร้อนแรงทางเศรษฐกิจได้บ้างก็ถือว่าเป็นช่วงเวลาที่ดี

รมว.คลัง กล่าวอีกว่า นอกจากการลดดอกเบี้ยลงจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้แล้วจะช่วยเรื่องการส่งออกด้วย เนื่องจากการที่ค่าเงินที่อ่อนลงจะเป็นประโยชน์กับประเทศส่งออก โดยในขณะนี้ค่าเงินถือว่ายังแข็งค่าเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค ซึ่งเรื่องนี้ต้องดูย้อนหลังไปก็จะเห็นว่าแนวโน้มค่าเงินของเราแข็งขึ้น ซึ่งค่าของเงินเป็นผลลัพธ์ของมาตรการต่างๆ และเกี่ยวข้องกับความสามารถในการแข่งขัน

การกล่าวครั้งนี้เกิดขึ้นหลังจากเมื่อสัปดาห์ก่อน แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี โพสต์ผ่านแพลตฟอร์ม X โดยระบุว่า ขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พิจารณาลดดอกเบี้ยนโยบายลง เพื่อลดภาระให้ประชาชน และขอให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อให้มากขึ้น เพื่อให้ภาคประชาชนและเอกชน โดยเฉพาะ SMEs นำเงินไปลงทุนได้

ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา ธปท. กำลังได้รับแรงกดดันจากหลายฝ่ายเกี่ยวกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ย รวมไปถึงกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่เมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ว่า แนะนำว่าให้ กนง. พิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติมอีก 1 ครั้ง เพื่อสนับสนุนเงินเฟ้อ และปรับปรุงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ (Debt-Servicing Capacity) เนื่องจากมองว่ามีความเสี่ยงจำกัดที่การกู้ยืมจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งท่ามกลางการให้สินเชื่อที่เข้มงวด

วอนแบงก์ชาติผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

พิชัยกล่าวอีกว่า ในเรื่องของอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) ตนก็พยายามขอให้มีการผ่อนคลายมาตรการเช่นกัน ซึ่งคิดว่า ธปท. ก็มีข้อมูลเหล่านี้หมดแล้ว น่าจะมีการใช้ข้อมูลเหล่านี้ในการพิจารณาด้วย

พร้อมเผยอีกว่าได้หารือกับ ธปท. และสถาบันการเงินเพิ่มเติมเรื่องของการเพิ่มมาตรการแก้หนี้ครัวเรือนและการปรับโครงสร้างหนี้ ที่มีบางเรื่องที่สามารถที่ปรับโครงสร้างได้อัตโนมัติ ซึ่งเร็วๆ นี้จะมีมาตรการออกมาเพิ่มเติม ซึ่งเรื่องการปรับโครงสร้างหนี้ถือว่าเป็นเป้าหมายในการทำงานที่สำคัญของรัฐบาล

“เรื่องของการแก้หนี้มีอยู่หลายล้านบัญชี ซึ่งในขณะนี้ก็ต้องดูว่าจะทำอะไรเพิ่มเติมได้ อาจเป็นการลดเลยได้หรือไม่ เพราะลูกหนี้ที่เป็นรายย่อยมากๆ ก็ไม่รู้ว่าจะต้องทำอะไร การปรับโครงสร้างหนี้ในส่วนนี้เป็นเรื่องวิธีการในการจะปรับแต่หลักการยังเหมือนเดิม” พิชัยกล่าว

The post รมว.คลัง วอนแบงก์ชาติลดดอกเบี้ย ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV appeared first on THE STANDARD.

ข่าวใหญ่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เมื่อสัปดาห์ที่แล้วคงไม่พ้นข่าวธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการกู้ซื้อบ้าน หรือที่เรียกสั้นๆ ว่ามาตรการ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป

สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่อยากจะกู้ซื้อบ้าน คงปฏิเสธไม่ได้ว่าประกาศของ ธปท. เป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบที่ประดังเข้ามา เพิ่มเติมจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยและต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

• ผู้ว่าฯ แบงก์ชาติยันไทยไม่ซ้ำรอย ‘วิกฤตต้มยำกุ้ง’ แม้บาทอ่อน เหตุทุนสำรองสูง-เงินทุนไหลเข้าสุทธิ
• ผู้ว่าฯ แบงก์ชาติ เผยพร้อม ‘ขึ้นดอกเบี้ยแรง’ หากเงินเฟ้อพื้นฐานไม่เป็นไปตามคาด พร้อมยันบาทอ่อนกระทบเงินเฟ้อไม่มาก
• ‘แบงก์กรุงเทพ’ ประเดิมขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก-เงินกู้ หลัง กนง. ขึ้นดอกเบี้ย หวังช่วยลดความเสี่ยงเงินเฟ้อ มีผลวันที่ 29 กันยายน

แล้ว ธปท. มีเหตุผลอะไรจึงไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ต่อ

ก่อนอื่นต้องเข้าใจว่า ธปท. มีหน้าที่ดูแลเศรษฐกิจโดยรวม ไม่ได้มีหน้าที่ดูแลธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งเป็นพิเศษ ยกเว้นธุรกิจสถาบันการเงิน

การพิจารณาสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน

เกณฑ์ LTV มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมวินัยทางการเงิน (ห้ามการกู้ซื้อบ้านมือเปล่า สำหรับบ้านราคาสูงและบ้านหลังที่สองขึ้นไป) ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว ลดความเสี่ยงสินเชื่อเงินทอน (กู้เงินได้มากกว่ามูลค่าบ้าน) และลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจนำไปสู่ปัญหาเสถียรภาพของระบบการเงินได้ ซึ่งต้องบอกว่าเกณฑ์ LTV ของไทยนั้นหย่อนที่สุดแล้ว เมื่อเทียบกับหลายประเทศที่มีเกณฑ์แบบเดียวกัน 

อย่างไรก็ดี การระบาดของโควิดกระทบเศรษฐกิจไทยอย่างรุนแรง ธปท. จึงเห็นความจำเป็นในการผ่อนผันเกณฑ์ LTV เพื่อเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือในการดูแลเศรษฐกิจไทย

ทั้งนี้ วัตถุประสงค์หลักของการผ่อนผันเกณฑ์ LTV ในปีที่แล้ว ไม่ได้อยู่ที่การช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับไปสู่จุดเดิมก่อนการระบาดของโควิด แต่อยู่ที่การประคับประคองการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวมผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่มีความเชื่อมโยงสูงกับอีกหลายภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจ 

ซึ่งหากไปดูการประเมินเศรษฐกิจไทยโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะพบว่าตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นไปอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์การขยายตัวของเศรษฐกิจในปีหน้าจะสูงกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจในปีนี้ การต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อให้มั่นใจว่าเศรษฐกิจสามารถฟื้นตัวได้ต่อเนื่องจึงหมดความจำเป็นลง ซึ่งเป็นแนวทางเดียวกับการทยอยปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่ความจำเป็นในการดูแลเศรษฐกิจด้วยอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำกว่าปกติหมดไป

แน่นอนว่าการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการกู้ซื้อบ้าน แต่ตราบใดที่ภาวะเศรษฐกิจยังเป็นการฟื้นตัวต่อเนื่อง น่าจะแค่ทำให้การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องลากยาวออกไป โดยไม่ถึงขั้นสะดุดลง ส่วนหนึ่งเนื่องจากสถานะของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน สะท้อนจากข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ และข้อมูลอุปทานคงค้าง ดีขึ้นกว่าในปีที่แล้วมาก แม้จะยังไม่กลับเป็นปกติก็ตาม 

อีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะการผ่อนคลายมาตรการ LTV ใช้เฉพาะกับผู้ที่กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้ที่กู้สัญญาที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นส่วนน้อยของตลาด ขณะที่ส่วนใหญ่ของตลาด (เกือบร้อยละ 90 ในรูปของจำนวนบัญชี มากกว่าร้อยละ 70 ในรูปของมูลค่า) เป็นการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทสัญญาแรก สามารถกู้ได้สูงสุด 100% อยู่แล้ว (110% ถ้ารวมสินเชื่อ Top-up หรือสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้าน) ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่อย่างใด

ในอีกด้านหนึ่ง การไม่ต่อการผ่อนคลายมาตรการ LTV ช่วยลดความกังวลของบริษัทจัดอันดับเครดิตที่มีต่อคุณภาพพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน (จากข้อมูลในอดีต สินเชื่อที่มี LTV สูง หรือเงินดาวน์ต่ำ จะมีโอกาสผิดนัดชำระหนี้มากกว่าสินเชื่อที่มี LTV ต่ำ หรือเงินดาวน์สูง) และลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรที่อาจเกิดขึ้น หากมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV นานเกินไป

จริงอยู่ว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของไทยในปัจจุบันไม่ได้เอื้อต่อการเก็งกำไรมากนัก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีการเก็งกำไรในอนาคต โดยจากประสบการณ์ของหลายประเทศ ซึ่งเศรษฐกิจถูกกระทบจากวิกฤตโควิดเช่นกัน ต้องประสบกับปัญหาฟองสบู่ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะหลังจากการเปิดประเทศ

ทั้งนี้ จากข้อมูลที่สถาบันการเงินส่งให้ ธปท. พบว่า ในปัจจุบันทั้งจำนวนบัญชีและมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ปรับสูงขึ้นกว่าระดับก่อนเกิดโควิดอย่างมีนัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ปกติไม่ได้ใช้ช่องทางสินเชื่อมากนัก ดังนั้น การขยายเวลาการผ่อนคลายมาตรการ LTV ออกไป อาจนำไปสู่ความเสี่ยงของการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยที่มีระดับปานกลางถึงบนได้

การจำกัดระยะเวลาการผ่อนคลายมาตรการ LTV เปรียบเสมือนกับ ‘นาทีทอง’ เพื่อเร่งการตัดสินใจของผู้ที่มีกำลังซื้อ สำหรับบางท่านที่อ่านมาถึงตรงนี้ นาทีทองของท่านเหลืออีกไม่ถึงสองเดือนแล้วครับ

บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย

The post ไขข้อข้องใจ ทำไมแบงก์ชาติไม่ต่อการผ่อนคลายมาตรการ LTV appeared first on THE STANDARD.

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ ประเมินว่า การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value Ratio: LTV) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ รวมถึงการรีไฟแนนซ์ และสินเชื่อ Top Up ที่จะสิ้นสุดลงในช่วงสิ้นปีนี้ จะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจำกัดใน 2 ด้าน ดังนี้

1. เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2565 

EIC มองว่าการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จะส่งผลให้นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real Demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป เร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2565 โดยเป็นจังหวะให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยกลุ่มที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขาย สามารถทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อระบายสต๊อก ก่อนที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 ซึ่งน่าจะกระตุ้นยอดขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2565 ให้เพิ่มขึ้นได้เล็กน้อย โดยเฉพาะจากนักลงทุน เมื่อเทียบกับก่อนการประกาศไม่ต่ออายุมาตรการ

2. เกิดการชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 

EIC คาดว่านักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real Demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป อาจชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 จากการมีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัย โดยคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำ-ปานกลาง ไม่เกิน 5 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการ เนื่องจากเป็น Segment ที่มักได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อลงทุน ทั้งการปล่อยเช่าและเก็งกำไรมากกว่ากลุ่มอื่นๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา 

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

• กูรูชี้ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์กำลังเขย่าห่วงโซ่การผลิตโลก เตือนไทยมัวแต่เหยียบเรือสองแคม สุดท้ายอาจตกขบวน
• วิเคราะห์ 5 สัญญาณ บ่งชี้ เงินเฟ้อ โลกใกล้ถึงจุดพีค
• ต่างชาติแห่ปักหมุด ลงทุนเวียดนาม ยอด FDI พุ่งแซงไทยแบบไม่เห็นฝุ่น สัญญาณบ่งชี้ ไทยเริ่มไร้เสน่ห์?

โดยสรุป EIC มองว่า การประกาศไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ขยายตัวในอัตราที่ลดลงเล็กน้อย จากที่คาดการณ์ไว้ในช่วงการใช้มาตรการ โดย EIC คาดการณ์หน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 จะขยายตัวได้ราว +5% ถึง +10%YoY มาอยู่ที่ราว 104,000-108,000 หน่วย ขณะที่การคาดการณ์หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 จะขยายตัวได้ราว +10% ถึง +15%YoY มาอยู่ที่ราว 101,000-106,000 หน่วย

ทั้งนี้ หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ที่คาดว่าจะมีแนวโน้มขยายตัวในอัตราที่สูงกว่าหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่การเปิดโครงการใหม่เร่งตัวขึ้นมากในปี 2565 ต่อเนื่องไปถึงปี 2566 ท่ามกลางกำลังซื้อจากนักลงทุนที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงจากการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำ-ปานกลางจำนวนมาก และอยู่ในทำเลที่มีการพึ่งพากำลังซื้อจากนักลงทุนในสัดส่วนที่มาก ต้องระมัดระวัง หรือทบทวนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2566 โดยเฉพาะการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลที่มีการเร่งตัวของโครงการเปิดใหม่สูง และมีหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในระดับสูง

นอกจากนี้ รูปแบบการทำการตลาดในปี 2566 ที่นอกจากการเจาะกลุ่มนักลงทุน อย่างการการันตีการปล่อยเช่า ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า และราคาขายคอนโดมิเนียมต่อที่จะปรับตัวสูงขึ้นแล้ว ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยอาจต้องทำการตลาดเจาะกลุ่ม Real Demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกมากขึ้นเพิ่มเติมควบคู่กันไป อย่างการจัดโปรโมชันคอนโดมิเนียมหลังแรก เพื่อเจาะกลุ่ม First Jobber และผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง โดยเฉพาะการจูงใจด้านความคุ้มค่าสำหรับผู้ที่กำลังเช่าคอนโดมิเนียมอยู่ ให้หันมาซื้อเป็นของตนเองแทน เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อก และลดความเสี่ยงต่อการเพิ่มขึ้นของหน่วยคอนโดมิเนียมเหลือขายสะสมในระยะต่อไป

สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real Demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรก แม้จะไม่ได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV แต่ก็ยังเผชิญแรงกดดันด้านกำลังซื้อ ทั้งอัตราเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับสูง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยแบบค่อยเป็นค่อยไป รวมถึงการปรับขึ้นของราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยสัดส่วนหลักของตลาดยังเป็นที่อยู่อาศัยกลุ่มระดับราคาต่ำ-ปานกลาง ดังนั้น มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐจึงยังคงมีความจำเป็นอย่างมากในการกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวกลับสู่ภาวะปกติได้รวดเร็วยิ่งขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่กำลังซื้อยังอยู่ในระยะเริ่มฟื้นตัว

ทั้งนี้ สัญญาณการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทออกไป จากเดิมจะหมดอายุสิ้นปี 2565 ก็ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 อย่างไรก็ดี EIC มองว่า การพิจารณามาตรการอื่นๆ รวมถึงการปรับเงื่อนไขของมาตรการเดิม อย่างการขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยภายใต้การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองขึ้นไปให้สูงกว่า 3 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยให้ขยายออกไปมากขึ้น จะช่วยการกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวกลับสู่ภาวะปกติได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

The post EIC คาดยอดขายคอนโดราคาต่ำกว่า 5 ล้านชะลอตัวปีหน้า หลังแบงก์ชาติประกาศไม่ต่ออายุมาตรการ LTV appeared first on THE STANDARD.

เกิดอะไรขึ้น:

วานนี้ (31 ตุลาคม) ธปท. ได้ประกาศว่าจะไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV (การกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ซึ่งมีผลต่อเนื่องมาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 และจะสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ซึ่งเป็นไปตามคาด โดย ธปท. ระบุว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ดี และเริ่มมีความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนระดับสูง รวมถึงการเก็งกำไรอสังหาโดยกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง 

กระทบอย่างไร: 

ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหา (SETPROP) ปรับเพิ่มขึ้น 0.48%DoD สู่ระดับ 259.12 บาท ขณะที่ SET Index ปรับเพิ่มขึ้น 0.17%DoD สู่ระดับ 1,625.73 จุด (ณ วันที่ 31 ตุลาคม)

มุมมองระยะสั้น:

InnovestX Research คาดว่าบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้การวิเคราะห์ (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI, SPALI) จะทำยอดขายได้ตามเป้าที่วางไว้ในปี 2565 ด้วยมูลค่ารวม 1.96 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 26%YoY) เติบโตและมีมูลค่าสูงที่สุดในรอบ 4 ปี เนื่องจากการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะสิ้นสุดในปีนี้ จึงคาดว่าโมเมนตัมยอดขายใน 4Q65 จะยังคงเป็นบวก โดยจะเติบโต 35-38%YoY สู่ 5.0 หมื่นล้านบาท

สำหรับปี 2565 คาด EPS เติบโต 25% ในการคาดการณ์ถึงยอดขายและการรับรู้รายได้จำนวนมากในปี 2565 โดยได้รับการสนับสนุนจากอุปสงค์ที่ฟื้นตัว อัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้คาดว่ารายได้ของกลุ่มในปี 2565 จะเติบโต 12%YoY กำไรสุทธิจะเติบโต 20%YoY และ EPS จะเติบโต 25%YoY 

มุมมองระยะยาว:

หากใช้มาตรการ LTV ตามปกติในปี 2566 InnovestX Research คาดว่ายอดขายในปี 2566 จะเติบโตน้อยลงที่ 10-15%YoY สู่ 2.15-2.25 แสนล้านบาท โดยยอดขายใน 1Q66 น่าจะลดลงทั้ง QoQ และ YoY โดยใช้สมมติฐานว่าการกลับมาใช้มาตรการ LTV ตามปกติจะส่งผลกระทบบางส่วนต่อความต้องการซื้อในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ต่ำ และผู้มีรายได้น้อยในปี 2566 

แต่คาดว่าจะส่งผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อกลุ่มอื่นๆ ความต้องการซื้อของชาวต่างชาติน่าจะฟื้นตัวในปี 2566 หลังจากรัฐบาลเห็นชอบให้สิทธิชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ในขณะที่ความกังวลที่ลดน้อยลงเกี่ยวกับการเว้นระยะห่างทางสังคมส่งผลทำให้ความต้องการซื้อคอนโดพร้อมอยู่ (RTM) ฟื้นตัวดีขึ้น

ด้าน EPS ปี 2566 จะเติบโตน้อยกว่าปี 2565 โดยปัจจุบันกลุ่มที่อยู่อาศัยมี Backlog ในปี 2566 รวม 3.0 หมื่นล้านบาท รองรับรายได้ 16% ที่คาดการณ์ไว้ที่ 1.91 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 4.7%YoY) การคาดการณ์ถึงยอดขายที่ลดลง ส่งผลทำให้คาดว่า EPS ปี 2566 จะเติบโตเพียง 2%YoY 

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล สินค้าคงเหลือจากปี 2565 ซึ่งจะยกมายังปี 2566 ภายใต้มาตรการ LTV ตามปกติจะสร้างแรงกดดันต่อสินค้าคงเหลือที่ยังขายไม่ได้ในบางกลุ่มและบางทำเลที่ตั้ง ภายใต้สถานการณ์ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับขึ้นทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและผู้มีรายได้ปานกลาง-ต่ำจะมีจำกัด เนื่องจากหนี้ครัวเรือนสูง

อย่างไรก็ดี InnovestX Research เลือก LH เป็นหุ้นเด่น เนื่องจากการกลับมาใช้มาตรการ LTV ตามปกติจะส่งผลกระทบต่อ LH น้อยกว่าบริษัทอื่นๆ ในกลุ่มที่อยู่อาศัย เพราะฐานลูกค้าของบริษัทเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-สูงและผู้มีรายได้สูง ประกอบกับธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำมีแนวโน้มเติบโตสูงในปี 2566 และผลตอบแทนจากเงินปันผลดี ดังนั้นจึงเลือก LH เป็นหุ้นเด่น (ราคาเป้าหมาย 11.10 บาท)

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

• ธนาคารออมสิน เปิดตัวเงินฝากดอกเบี้ยขั้นบันได จ่ายสูงสุด 4.5% และ 10% หวังส่งเสริมการออมระยะยาว
• เตรียมตัวไว้! ตั้งแต่ 15 พ.ย. นี้ ‘ฝากเงินผ่านตู้’ ต้องยืนยันตัวตนผ่านบัตรเดบิต บัตรเอทีเอ็ม และบัตรเครดิต เพื่อป้องกันการฟอกเงิน
• ไม่ตกขบวน! ไทยพาณิชย์ปรับขึ้นดอกเบี้ย MLR และ MOR 0.25% พร้อมขยับดอกเบี้ยเงินฝากประจำสูงสุด 0.50%

The post กลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ธปท. ไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่จะสิ้นสุดลงในปีนี้ appeared first on THE STANDARD.

ธปท. ลั่นไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV หลังครบกำหนด 31 ธันวาคมนี้ เหตุภาคอสังหาฟื้นตัวใกล้เคียงช่วงก่อนวิกฤตโควิดแล้ว ยันไม่กระทบผู้มีรายได้น้อยกู้ซื้อบ้าน หวั่นผ่อนปรนนานไปเพิ่มความเสี่ยงให้หนี้ครัวเรือน ขณะที่ปลัดกระทรวงการคลัง เตรียมพิจารณาการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำลังจะสิ้นสุดในปีนี้

ชญาวดี ชัยอนันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายบริหารการสื่อสารองค์กร ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ธปท. จะไม่ต่ออายุการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) ซึ่งจะครบกำหนดการผ่อนคลายชั่วคราวภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 เนื่องจากมองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเริ่มกลับมาทยอยฟื้นตัวใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิดแล้ว ทำให้มาตรการ LTV มีความจำเป็นน้อยลง 

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

• ผู้ว่าฯ แบงก์ชาติยันไทยไม่ซ้ำรอย ‘วิกฤตต้มยำกุ้ง’ แม้บาทอ่อน เหตุทุนสำรองสูง-เงินทุนไหลเข้าสุทธิ
• ผู้ว่าฯ แบงก์ชาติ เผยพร้อม ‘ขึ้นดอกเบี้ยแรง’ หากเงินเฟ้อพื้นฐานไม่เป็นไปตามคาด พร้อมยันบาทอ่อนกระทบเงินเฟ้อไม่มาก
• ‘แบงก์กรุงเทพ’ ประเดิมขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก-เงินกู้ หลัง กนง. ขึ้นดอกเบี้ย หวังช่วยลดความเสี่ยงเงินเฟ้อ มีผลวันที่ 29 กันยายน

โดยข้อมูลล่าสุดในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ (มกราคม-สิงหาคม 2565) พบว่ามียอดการโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 8.5% ขณะที่มียอดเปิดโครงการใหม่ราว 9,000 ยูนิตต่อเดือน ใกล้เคียงกับในช่วงต้นปี 2562 ที่ 9,300 ยูนิตต่อเดือน ซึ่งเป็นช่วงที่ยังไม่มีการระบาดของโควิด

ชญาวดีระบุว่า การไม่ต่ออายุดังกล่าวจะไม่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย เนื่องจากส่วนใหญ่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยมากกว่า 86% ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านหลังแรกที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ซึ่งสามารถขอสินเชื่อบ้านอยู่ในระดับสูงเต็ม 100% ได้อยู่แล้ว อย่างไรก็ดี อาจจะกระทบลูกค้ากลุ่มที่มีรายได้สูง หรือราคาบ้านสูงกว่า 10 ล้านบาทเล็กน้อย เนื่องจากต้องวางเงินดาวน์เพิ่มเติมบางส่วนประมาณ 10-20%

“เรามองว่าหากขยายระยะเวลาการผ่อนคลายต่อไป อาจเอื้อให้เกิดการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงินในระยะข้างหน้าได้ เช่น การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์โดยผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง และส่งผลต่อระดับหนี้ครัวเรือนให้เพิ่มสูงขึ้นในอนาคตได้ ดังนั้น เมื่อบริบททางเศรษฐกิจเปลี่ยนไป เราจึงปรับนโยบายให้สอดคล้องกับบริบทใหม่แบบค่อยเป็นค่อยไป” ชญาวดีกล่าว 

ทั้งนี้ ในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด ธปท. ได้ประกาศผ่อนคลายการใช้มาตรการ LTV ชั่วคราว โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 – 31 ธันวาคม 2565 โดยให้เหตุผลว่าเป็นการกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และพยุงการจ้างงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์ที่อ่อนแอ และภาคก่อสร้างที่ได้รับผลกระทบจากการระบาด ซึ่ง ธปท. ประเมินว่า หากไม่มีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม กิจกรรมเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์จะไม่กลับไปเท่ากับระดับก่อนวิกฤตจนกระทั่งปี 2568 

โดยสาระสำคัญของการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. มีดังนี้

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี

1. มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ
2. กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 – 31 ธันวาคม 2565

คลังเผยกำลังพิจารณาลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง 

ด้าน กฤษฎา จีนะวิจารณะ ปลัดกระทรวงการคลัง เปิดเผยในวันนี้ (31 ตุลาคม) ว่า กระทรวงการคลังกำลังพิจารณาเกี่ยวกับการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำลังจะสิ้นสุดในปีนี้

“เราอยากดูภาพรวมทั้งหมดในทุกๆ เรื่อง โดยกำลังคุยกับสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อพิจารณาทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง เนื่องจากค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถือเป็นรายได้ของท้องถิ่น เพราะปีที่ผ่านมาในเรื่องของภาษีที่ดิน ท้องถิ่นมีรายได้อยู่พอสมควร” กฤษฎากล่าว

ทั้งนี้ มาตรการการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศ กำลังจะสิ้นสุดในปีนี้

The post แบงก์ชาติไม่ต่ออายุมาตรการ LTV หวั่นเพิ่มความเสี่ยงให้หนี้ครัวเรือน ขณะที่คลังเล็งต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง appeared first on THE STANDARD.

เกิดอะไรขึ้น:

วันนี้ (21 ตุลาคม) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาเป็น 100% ถึงสิ้นปี 2565 จากปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 70-90% ซึ่งรวมถึงการ Refinance และสินเชื่อ Top-up เพื่อหวังกระตุ้นเศรษฐกิจและอุปสงค์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงคาดหวังว่าจะช่วยกระตุ้นการจ้างงานผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ซึ่งมีสัดส่วนกว่า 9.8% ของ GDP และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

ในด้านความเสี่ยง ธปท. ประเมินว่า การเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ ยังอยู่ในระดับต่ำเนื่องจากสถาบันการเงินยังมีมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่ดี และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะไม่ซ้ำเติมปัญหาหนี้ครัวเรือนไทย เนื่องจากหนี้ครัวเรือนส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อส่วนบุคคลและบัตรเครดิต

กระทบอย่างไร:

วันนี้ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (SETPROP) ปรับตัวขึ้น 1.26%DoD นำโดย ราคาหุ้น บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ปรับตัวขึ้น 7.48%DoD สู่ระดับ 11.50 บาท, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) AP ปรับตัวขึ้น 6.06%DoD สู่ระดับ 8.75 บาท, บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ปรับตัวขึ้น 5.88%DoD สู่ระดับ 21.60 บาท

บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) ปรับตัวขึ้น 3.50%DoD สู่ระดับ 4.14 บาท, บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ปรับตัวขึ้น 3.41%DoD สู่ระดับ 5.15 บาท, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ปรับตัวขึ้น 2.63%DoD สู่ระดับ 2.34 บาท, บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ปรับตัวขึ้น 2.56%DoD สู่ระดับ 1.60 บาท และ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ปรับตัวขึ้น 1.83%DoD สู่ระดับ 8.35 บาท

มุมมองต่อมาตรการนี้:

SCBS มองว่ามาตรการนี้เป็นประเด็นบวกเกินความคาดหมายต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยจะส่งผลบวกต่อทั้งกลุ่มอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัย และจะช่วยดูดซับสต๊อกคงค้างในระบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน Segment ระดับกลาง-ล่าง ที่ฐานลูกค้ามีความต้องการใช้สินเชื่อเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH), บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), บมจ.ศุภาลัย (SPALI), บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP), บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH), บมจ.แสนสิริ (SIRI) และ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) นอกจากนี้มาตรการดังกล่าวจะเป็น Upside ต่อแนวโน้มผลประกอบการในปี 2565 

สำหรับมุมมองต่อกลุ่มธนาคาร SCBS มองว่ามาตรการนี้จะไม่ช่วยกระตุ้นการเติบโตของสินเชื่อมากนัก เนื่องจากธนาคารจะยังคงเข้มงวดในนโยบายการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และจะรองรับการรวมหนี้ (Debt Consolidation) มากกว่าที่จะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์

The post ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คาด Segment กลาง-ล่างได้ประโยชน์มากสุด appeared first on THE STANDARD.

ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นยกแผงเพื่อเก็งกำไร ข่าวดีกรณีธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้เกิดความคาดหวังว่าผลประกอบการกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตขึ้นและสะท้อนกลับสู่ราคาหุ้น นักวิเคราะห์มองหุ้นบ้านเดี่ยว-คอนโดที่เจาะตลาดกลาง-บนได้รับประโยชน์มากสุด 

วันนี้ (21 ตุลาคม) ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ได้ประกาศการผ่อนคลายมาตรการ LTV รายละเอียดดังนี้ 

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี

• มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป 
• กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย กล่าวว่า มาตรการ LTV ครั้งนี้ เป็นมาตรการที่เข้าถึงกลุ่มผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด โดยผู้ที่ได้รับประโยชน์คือผู้มีความต้องการและมีกำลังซื้อบ้านเดี่ยวและคอนโดในระดับกลาง-บนเป็นหลัก ซึ่งฐานะทางการเงินของคนกลุ่มนี้จัดอยู่ในกลุ่มกลาง-บน โดยคนกลุ่มนี้คิดเป็น 20% ของตลาดสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัย การผ่อนคลายมาตรการดังกล่าวจึงสามารถคาดหวังถึงการตัดสินใจซื้อและกำลังซื้อที่จะเกิดเร็วขึ้นจากเดิม

ในฝั่งของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มองว่าได้ประโยชน์แทบทุกบริษัท และเมื่อประเมินจากจุดยืนทางการตลาด และโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดที่พร้อมขาย มองว่าผู้ประกอบการที่จะได้รับประโยชน์อย่างโดดเด่น AP, SPALI, LH, SC, ORI และ SENA 

อย่างไรก็ตาม ด้วยมาตรการนี้จะสิ้นสุดในปี 2565 ทำให้อานิสงส์เชิงบวกไม่ได้เกิดขึ้นมากนัก จึงยังคงประมาณการกำไรทั้งปี 2564 ใกล้เคียงกับปี 2563 หรือเติบโตเพียงเล็กน้อย 

ส่วนปี 2565 คาดว่ากำไรกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตราว 17-18% จากความต้องการที่ฟื้นตัวขึ้น รวมทั้งรายได้ประจำของแต่ละบริษัทต่างๆ จะเริ่มกลับมาเป็นบวก หลังจากแทบไม่มีรายได้ในช่วงโควิด

“เรายังคงมุมมองต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปีนี้เช่นเดิม ทั้งในมุมของผลประกอบการและความน่าสนใจลงทุน โดยมองว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้มาช่วยจำกัดความเสี่ยงขาลงเท่านั้น” 

ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส ระบุว่า การผ่อนคคลายเกณฑ์ LTV เป็น 100% จาก 70-90% ถึงสิ้นปี 2565 ถือเป็น Sentiment เชิงบวกต่อกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เนื่องจากที่ผ่านมาการบังคับใช้มาตรการ LTV ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากถูกจำกัดด้วย LTV ให้กู้ได้น้อยลง 

โดยเชื่อว่าสามารถกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น ประเมินกลุ่มที่ได้รับประโยชน์เป็นกลุ่มพอร์ตโครงการที่มีราคาเฉลี่ย 5 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนใหญ่ในตลาดฯ ทั้งนี้ฝ่ายวิจัยชื่นชอบ AP, SPALI, SENA, LALIN และ ASW 

บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า AP มีแนวโน้มผลการดำเนินงานที่ดีมาก แม้ว่าเกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิดอย่างหนักในไทยช่วงไตรมาสที่ 3 แต่บริษัทก็ยังสามารถทำยอดขาย (Presales) ได้เพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 4% จากไตรมาสก่อน เป็น 9.4 พันล้านบาท

ทั้งนี้ คาดการณ์กำไรสุทธิในงวดไตรมาสที่ 3 อ่อนลงมาอยู่ที่ 1.0 พันล้านบาท สืบเนื่องจากรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวน้อยลง และแนวโน้มไตรมาสที่ 4 ปีนี้ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นได้เล็กน้อย YoY แต่จะลดลง QoQ เนื่องจากค่าใช้จ่ายขาย-บริหารที่เพิ่มสูงขึ้น 

อย่างไรก็ตาม กำไรตลอดปี 2564 ก็ยังคงคาดว่าจะทำสถิติสูงสุดใหม่และต่อเนื่องไปยังปี 2565 ส่วนด้านการเติบโตกำไรหลักปีนี้และปี 2565 คาดว่าจะเติบโต +3% และ +9% ตามลำดับ

The post เปิดโผ ‘หุ้นเด่นอสังหาฯ’ รับแบงก์ชาติคลายมาตรการ LTV นักวิเคราะห์มองกลุ่มบ้านเดี่ยวและคอนโด ‘ระดับกลาง-บน’ ได้ประโยชน์มากสุด appeared first on THE STANDARD.

รุ่ง มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า แม้เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มจะทยอยฟื้นตัวได้จากความคืบหน้าในการกระจายวัคซีนและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด ทำให้เปิดประเทศได้เร็วกว่าคาด แต่การฟื้นตัวยังเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์ที่อ่อนแอและภาคก่อสร้างที่ได้รับผลจากการระบาด ซึ่ง ธปท. ประเมินว่า หากไม่มีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม กิจกรรมเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์จะไม่กลับไปเท่ากับระดับก่อนวิกฤตจนกระทั่งปี 2568 

ทั้งนี้ ธปท. ประเมินแล้วเห็นว่า เพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน จึงควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ผ่านการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว 

โดยสาระสำคัญของการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ มีดังนี้

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี

• มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ
• กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

รุ่งกล่าวว่า ภายใต้แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ยังเปราะบาง ประกอบกับในปัจจุบัน สถาบันการเงินมีมาตรฐานการให้สินเชื่อที่รัดกุม โดยคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ในระยะยาวเป็นหลัก ธปท. จึงประเมินว่าความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะหนึ่งปีข้างหน้ามีจำกัด 

อย่างไรก็ดี ธปท. จะติดตามสถานการณ์การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และความสามารถของประชาชนในการกู้หรือซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม เพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนมาตรการได้อย่างเท่าทันและเหมาะสมต่อไป

ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท. กล่าวว่า ธปท. คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในช่วงหนึ่งปีเศษครั้งนี้ เมื่อรวมกับมาตรการของกระทรวงการคลังที่มีแนวโน้มจะขยายมาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์ในการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% หลังอัตราดังกล่าวจะสิ้นสุดในสิ้นเดือนธันวาคมนี้ออกไปอีกหนึ่งปี จะช่วยดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่า 9.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน ได้ราว 5 หมื่นล้านบาท หรือราว 7% ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมที่ 8 แสนล้านบาท

ดอนระบุอีกว่า ธปท. คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการในรอบนี้ ประเมินว่ามีผู้กู้ 4 กลุ่มที่จะได้รับประโยชน์จากการขอสินเชื่อได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ได้แก่

1. กลุ่มผู้กู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงจากช่วงโควิด เช่น ผู้ต้องการพื้นที่ใช้สอยใหม่เพื่อรองรับการทำงานที่บ้าน (Work from Home) หรือไม่ต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกับผู้อื่น 

2. กลุ่มผู้กู้ร่วม

• ผู้กู้ร่วมที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์และต้องการกู้ซื้อบ้านหลังใหม่เพิ่มเติม 
• ผู้ที่กำลังตัดสินใจจะกู้ร่วมและมีแผนที่จะซื้อบ้านเป็นของตนเองภายในสิ้นปี 2565

3. กลุ่มคนกู้บ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ในสัญญาแรกที่เดิมต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 10% ของมูลค่าหลักประกัน 

4. กลุ่มผู้ขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ สินเชื่อ Top-up หรือผู้กู้ที่เข้าร่วมโครงการรวมหนี้ (Debt Consolidation) เพื่อเสริมสภาพคล่อง 

“การผ่อนคลายมาตรการในครั้งนี้ไม่ได้เป็นการยกเลิกมาตรการ LTV เนื่องจากยังมีการกำหนดเพดาน LTV สูงสุดที่สถาบันการเงินสามารถให้สินเชื่อได้ แต่เป็นการผ่อนคลายมาตรการ LTV จากเดิมที่ให้สินเชื่อได้ 70-90% ของมูลค่าหลักประกัน เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) เป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 เท่านั้น โดยเชื่อว่าการผ่อนคลายนี้จะเร่งให้กลุ่มคนที่ยังมีกำลังซื้อตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น” ดอนกล่าว

The post คนอยากมีบ้านเฮ! ธปท. ผ่อนเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้เต็ม 100% ถึงสิ้นปี 65 หวังช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ ฟื้นตัว appeared first on THE STANDARD.

คำถาม(Q): LTV คืออะไร เกี่ยวข้องอย่างไรกับการกู้สินเชื่อบ้าน
คำตอบ(A): ติดตามคำตอบได้ในคลิปนี้

ติดตาม รายการ Morning Wealth ทุกวัน จันทร์ – ศุกร์ เวลา 7.00-8.00 น. ทาง Facebook และ YouTube ของ THE STANDARD WEALTH

อัปเดตข่าวสารจากสำนักข่าวเศรษฐกิจ ธุรกิจ และการลงทุน โดยทีมข่าว THE STANDARD ได้ที่ https://thestandard.co/wealth/

The post ชมคลิป: LTV คืออะไร | Wealth Q&A appeared first on THE STANDARD.

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศปรับเกณฑ์ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารพาณิชย์ใช้ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งครั้งนี้จะปรับ 2 เกณฑ์หลักคือ

1. อนุญาตให้ธนาคารเพิ่มวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติม (Top-up) อีก 10% ของหลักประกัน (สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท)

2. ปรับลดการวางดาวน์ให้คนที่จะกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หากกู้ซื้อบ้านหลังแรกมาแล้ว 2 ปี จะวางดาวน์เหลือ 10% ของหลักประกัน (จากเดิมที่กำหนดระยะเวลา 3 ปี)

อ่านรายละเอียดได้ที่ 

https://thestandard.co/national-bank-new-adjustment/

The post เกณฑ์ LTV ใหม่ กับสองเงื่อนไขของธนาคารแห่งประเทศไทยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ appeared first on THE STANDARD.

รณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพทางการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า เมื่อวันที่ 17 มกราคมที่ผ่านมา ทาง ธปท. รับฟังข้อเสนอแนะ และมีการหารือกับคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ได้ข้อสรุปในการปรับเกณฑ์ LTV ได้แก่ 

1. กู้ซื้อบ้านหลังแรก
   – สามารถขอสินเชื่อเพิ่มเติม (Top-up) อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน เช่น สินเชื่อเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซ่อมแซม ตกแต่งบ้าน หรือสิ่งที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย จากเกณฑ์เดิมที่เริ่มใช้เมื่อเดือนเมษายน 2562 ที่ให้วงเงินสินเชื่อกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่สามารถให้วงเงินสินเชื่อบ้าน 100% ของหลักประกัน
   – สำหรับสัญญากู้บ้านที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ปรับเกณฑ์ LTV เป็น 90% จากเดิมอยู่ที่ 80% (จะทำให้ผู้กู้จ่ายเงินดาวน์ลดลงเหลือ 10% จากเดิมอยู่ที่ 20%)
2. กู้ซื้อบ้านสองหลัง
   ปรับเกณฑ์ให้ผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 (ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท) หลังจากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 (กู้บ้านหลังแรก) ไม่น้อยกว่า 2 ปี จะได้รับ LTV 90% จากเดิมที่ต้องผ่อนบ้านหลังแรกมาไม่น้อยกว่า 3 ปี  

ทั้งนี้เกณฑ์ LTV ออกมาเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงบ้านในราคาที่เหมาะสม จากเดิมที่มีปัญหาการเก็งกำไร มีดีมานด์เทียมทำให้ราคาบ้านไม่สะท้อนความเป็นจริง ขณะเดียวกันการออกเกณฑ์นี้จะไม่เป็นภาระต่อผู้กู้ในระยะยาว

พิสูจน์อักษร: ลักษณ์นารา พักตร์เพียงจันทร์

The post แบงก์ชาติปรับเกณฑ์ LTV เพิ่มวงเงิน Top-up 10% ให้คนกู้บ้านหลังแรก appeared first on THE STANDARD.

เกิดอะไรขึ้น:

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้บังคับใช้มาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (มาตรการ LTV) ที่มีความเข้มงวดขึ้นสำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 หรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 โดยมีเป้าประสงค์เพื่อลดการก่อหนี้เกินตัวของภาคครัวเรือน รวมทั้งลดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินพอดี ซึ่งผลจากมาตรการดังกล่าวสามารถลดการเก็งกำไรภายในประเทศลงได้สำเร็จ ดังเห็นได้จากยอดปล่อยสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ลดลง 14%YoY และ 31.4%YoY ตามลำดับ และ LTV ลดลงสู่ 81.7% จาก 88.9% ในไตรมาส 4 ปี 2561 นอกจากนี้ดัชนีราคาคอนโดฯ ก็ปรับตัวลดลงสู่ระดับ 179 ในไตรมาส 3 ปี 2562 จาก 186 ในไตรมาส 4 ปี 2561 

แต่ด้วยภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวมที่ซบเซา วันที่ 23 ธันวาคม รองนายกฯ สมคิด ได้ขอให้ ธปท. หาแนวทางผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง

ขณะที่ประเด็นการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียม ซึ่งจะมีผลวันที่ 1 มกราคม 2563 นั้น เมื่อวันที่ 24 ธันวาคม ปลัดกระทรวงการคลังได้มอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจกระทรวงการคลัง (สศค.) กรุงเทพมหานคร (กทม.) และกระทรวงมหาดไทย ออกประกาศร่วมกัน เพื่อแจ้งหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในส่วนที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยให้เกิดความชัดเจนในทางปฏิบัติ โดยจะประกาศให้สิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัยหรือคอนโดฯ แม้ถูกนำไปให้เช่าเชิงพาณิชย์ แต่ยังคงเสียภาษีในอัตราเดียวกับที่อยู่อาศัยทั้งหมด คือ 0.02% จากราคาประเมิน หรือบ้าน/คอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 200 บาท จากเดิมที่บ้าน/คอนโดฯ ที่มีการใช้ประโยชน์โดยนำไปปล่อยเช่า ถูกกำหนดการเสียภาษีที่ดินในลักษณะเชิงพาณิชย์ในอัตรา 0.3% จากราคาประเมินหรือล้านละ 3,000 บาท

กระทบอย่างไร:

วันที่ 26-27 ธันวาคม ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตอบรับกระแสข่าวเชิงบวกดังกล่าว อาทิ

• บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ปิดที่ 18.00 บาท เพิ่มขึ้น 4.05%
• บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ปิดที่ 7.35 บาท เพิ่มขึ้น 5.00%
• บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ปิดที่ 6.95 บาท เพิ่มขึ้น 1.46%
• บมจ.แสนสิริ (SIRI) ปิดที่ 1.09 บาท เพิ่มขึ้น 1.87%
• บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ปิดที่ 2.26 บาท เพิ่มขึ้น 2.73%
• บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ราคาปิดวันนี้ที่ 2.64 บาท เพิ่มขึ้น 9.09%

มุมมองระยะสั้น:

SCBS ประเมินว่าประเด็นการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างข้างต้นซึ่งมีแนวทางปฏิบัติให้ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านและคอนโดฯ ซึ่งมีการปล่อยให้เช่าเชิงพาณิชย์ เสียภาษีในอัตราเดียวกับที่อยู่อาศัยทั้งหมดคือ 0.02% จากราคาประเมิน เป็นผลบวกต่อผู้ซื้อที่บ้าน/คอนโดฯ โดยจะทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลดลง ซึ่งเป็นการช่วยสร้างอานิสงส์เชิงบวกระยะสั้นต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่น่าจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อใหม่ให้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ขณะที่ประเด็นการผ่อนคลายมาตรการ LTV หากเกิดขึ้นจริง มองว่าน่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้มากกว่า ซึ่งคงเป็นประเด็นที่ต้องติดตามกันต่อในปี 2563

มุมมองระยะยาว:

ติดตามมาตรการผ่อนปรน LTV ของ ธปท. ว่าจะเป็นอย่างไร จะมีผลเมื่อใด และระยะเวลานานแค่ไหน ซึ่ง SCBS คาดว่า ธปท. ไม่น่าจะประกาศมาตรการผ่อนปรนก่อนเดือนเมษายน 2563 เนื่องจากต้องการให้มาตรการ LTV ในปัจจุบันครบ 1 ปี เพื่อประเมินผลของนโยบายดังกล่าวก่อน นอกจากนี้ยังต้องประเมินถึงภาวะอุปสงค์-อุปทาน ของตลาดที่อยู่อาศัย รวมทั้งภาวะเศรษฐกิจในปีหน้าที่ยังอาจฟื้นตัวได้ไม่มากนัก

ข้อมูลพื้นฐาน:

มาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (มาตรการ LTV) เป็นมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อป้องการการเก็งกำไร และการเกิดอุปสงค์เทียมของอสังหาริมทรัพย์ก่อนจะเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดย ธปท. ได้กำหนดเกณฑ์การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังนี้

สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญากู้ที่ 1ต้องวางเงินดาวน์ 0-10% สัญญากู้ที่ 2 ต้องวางเงินดาวน์ 10-20% และสัญญากู้ที่ 3 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ 30%

สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป สัญญาที่ 1-2 ต้องวางเงินดาวน์ 20% และสัญญาที่ 3 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ 30%

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกฎหมายใหม่ที่มาแทนกฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยภาษีบํารุงท้องที่ โดยรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดจะเป็นของผู้จัดเก็บคือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) อาทิ เทศบาล, องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.), กรุงเทพมหานคร, เมืองพัทยา นำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น โดยไม่ต้องนำส่งเป็นรายได้แผ่นดินหรือรายได้ของรัฐบาล ผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือ เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, เจ้าของอาคารชุด และผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ

พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า

The post หุ้นอสังหาฯ มีเฮ! รัฐเตรียมผ่อนคลายมาตรการ LTV-เคลียร์ปมภาษีที่ดินฯ appeared first on THE STANDARD.

เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เปิดเผยว่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมา คาดว่า ในช่วงที่เหลือของปี ตลาดยังคงเผชิญภาวะความไม่แน่นอน ซึ่งหากดูในภาพรวมของเศรษฐกิจโลก เรื่องของสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้จีนต้องลดค่าเงินหยวน และกระทบต่อการลงทุนของนักลงทุนจีนในตลาดต่างชาติ รวมถึงประเทศไทยด้วย  

อีกทั้งความไม่สงบทางการเมืองในฮ่องกง ทำให้เกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนในไทยด้วยเช่นกัน ประกอบกับค่าเงินบาทของไทยที่แข็งตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยมีราคาสูงขึ้น แต่ด้วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีกลุ่มผู้บริโภคหลักคือ ผู้บริโภคภายในประเทศ ทำให้ประเมินได้ว่า ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกอาจมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่เกิน 10-15% ของตลาดที่อยู่อาศัยรวมเท่านั้น แม้จะไม่ส่งผลต่อภาพรวมตลาด แต่มีผลกระทบต่อตลาดทุนไทยแน่นอน

นอกจากปัจจัยลบภายนอกประเทศแล้ว ปัจจัยภายในประเทศอย่างมาตรการ LTV และหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น ก็ยังเป็นปัจจัยลบที่ไม่ควรมองข้าม เนื่องจากตั้งแต่รัฐบาลประกาศว่า จะมีการใช้มาตรการ LTV เพื่อมาสกัดการเก็งกำไรในกลุ่มนักลงทุน (โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา) 

ปัจจัยนี้ทำให้ผู้บริโภคต่างก็เร่งก่อหนี้ เพื่อให้ทันก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ส่งผลให้เกิดการหดตัวลงของการอนุมัติสินเชื่อนับตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 2 ของปีที่ผ่านมา ซึ่งกระทบกับบ้านหรือคอนโดมิเนียมในทุกระดับราคา เนื่องจากผู้ซื้อต้องพิจารณาถึงความสามารถในการกู้ของตนมากขึ้น หากไม่มีการผ่อนคลายมาตรการดังกล่าว คาดว่าในช่วงที่เหลือของปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถเติบโตได้เหมือนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ตลาดก็ยังคงมีปัจจัยบวกมาสนับสนุน ไม่ว่าจะเป็น การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการโดยตรง กล่าวคือ สามารถยื่นขอสินเชื่อโดยมีต้นทุนที่ต่ำลง ในขณะที่ผู้กู้รายย่อยก็สามารถยื่นขอสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเช่นกัน อีกทั้งรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งยังเป็นรัฐบาลขั้วเดิม ทำให้เกิดความต่อเนื่องในการสานต่อนโยบายต่างๆ ทั้งทางด้านการลงทุน โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ระบบขนส่งมวลชน โครงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ

สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีคาดว่า หลายๆ บริษัทต้องเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ โดยวิเคราะห์จากความต้องการที่แท้จริง เพราะการพึ่งตลาดต่างชาติอาจไม่ได้หวือหวาเหมือนเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดจีนและฮ่องกง และการหันไปปรับแผนการลงทุนสู่ธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ระยะยาวมากขึ้น เช่น การลงทุนในธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือลงทุนในต่างประเทศ การขายที่ดินบางแปลงที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ออกจากบริษัท หรือแม้แต่ในที่ดินที่ซื้อมาแล้ว ก็อาจปรับแผนพัฒนาโครงการจากตลาดที่อยู่อาศัย เพื่อการขายเป็นตลาดเพื่อการลงทุนระยะยาวมากขึ้น

พิสูจน์อักษร: ภาวิกา ขันติศรีสกุล

The post คาดครึ่งปีหลัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญภาวะไม่แน่นอน มาตรการ LTV กระทบทั้งบ้านและคอนโด appeared first on THE STANDARD.