หนึ่งในถนนสายสั้นๆ ใจกลางกรุงเทพฯ ที่ขึ้นชื่อว่าเป็นย่าน ‘ไฮเอนด์’ มากที่สุดแห่งหนึ่งของไทย นั่นคือ ถนนวิทยุ หรือที่ชาวต่างชาติรู้จักกันในนาม ‘Wireless Road’ 

ถนนเส้นนี้เป็นศูนย์กลางสถานทูต โรงแรม และคอนโดมิเนียมหรูหลายแห่ง แต่อะไรคือสิ่งที่ทำให้นักลงทุนระดับโลกมองเห็นว่า ย่านนี้คือทำเลที่มีศักยภาพจะเติบโตเป็นทำเลทองระดับโลก และทำไมต้องเป็นตอนนี้?

ดร.วิทย์ สิทธิเวคิน จาก THE STANDARD WEALTH จะพาคุณไปถอดรหัสวิสัยทัศน์ของ Tim Blackburn ประธานเจ้าหน้าที่บริหารจาก Swire Properties ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ระดับตำนานจากฮ่องกง ผู้อยู่เบื้องหลังความสำเร็จของย่านธุรกิจระดับโลกและโรงแรมในเครือที่ติดอันดับ The World’s 50 Best Hotels 2025

พร้อมเจาะลึกถึงเบื้องหลังการจับมือครั้งประวัติศาสตร์กับ City Realty ผู้นำอสังหาฯ เมืองไทย เพื่อรังสรรค์ที่ดิน Freehold ผืนงามบนถนนวิทยุ ให้กลายเป็นผลงาน Masterpiece ระดับสากล

The post ชมคลิป: ถอดวิสัยทัศน์ Swire Properties จากฮ่องกง ยกระดับ ‘วิทยุ’ สู่ย่านลักชัวรีระดับโลก | THE STANDARD WEALTH appeared first on THE STANDARD.

แนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 และปี 2026

ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังคงเผชิญสถานการณ์ Oversupply และความต้องการพื้นที่ฟื้นตัวช้า

ปัจจัยกดดันความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่สำคัญ ได้แก่ เศรษฐกิจไทยในปี 2025-2026 ที่ยังมีแนวโน้มเติบโตต่ำและแผลเป็นทางเศรษฐกิจทั้งในภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจ ที่ทำให้ความเชื่อมั่นนักลงทุนยังอยู่ในระดับต่ำ อัตราการเปิดบริษัทใหม่ลดลง และการจ้างงานที่หดตัว ประกอบกับผลกระทบของสงครามการค้า จากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ และภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง

อย่างไรก็ตาม คาดว่ายังมีความต้องการพื้นที่ใหม่จากบริษัทต่างชาติที่เข้ามาลงทุน โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ สะท้อนจากตัวเลขการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่อยู่ในระดับสูงในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2025 ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะต่อไปยังมีแนวโน้มฟื้นตัวได้เล็กน้อย แต่ปัจจัยกดดันทำให้อัตราการฟื้นตัวในระยะต่อไปยังคงจำกัด

ทั้งนี้ คาดว่า อุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2025 จะขยายตัวเล็กน้อยราว +1%YOY ในปี 2025 ใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัวในปี 2024 และมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลงหรือทรงตัวในปี 2026 นอกจากนี้ การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่บริษัทส่วนใหญ่ยังคงใช้ต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง COVID-19 ยังเป็นอีกปัจจัยที่กดดันความต้องการพื้นที่สำนักงานในระยะต่อไป

อุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง แม้ผู้ประกอบการบางส่วนจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป แต่คาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2025-2026 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องราว +2.5% ถึง +4.5%YOY ต่อปี จากโครงการที่ดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว และจะทยอยเสร็จในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ซึ่งสถานการณ์ Oversupply และอุปสงค์ที่ฟื้นตัวอย่างจำกัดยังคงกดดันให้อัตราการเช่า (Occupancy rate) ในภาพรวมในระยะต่อไปมีแนวโน้มลดลงจากระดับ 81% ในปี 2024 โดยเฉพาะในกลุ่มเกรด A และ A+ ที่อุปทานใหม่เพิ่มขึ้นมาก เช่นเดียวกับอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในระยะต่อไปที่ยังไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้เท่าที่ควร จากอุปสงค์ที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด โดยเฉพาะในกลุ่มเกรด B

สำหรับตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า มีแนวโน้มขยายตัวได้เพียงเล็กน้อย

เศรษฐกิจในประเทศที่มีแนวโน้มขยายตัวต่ำอย่างต่อเนื่อง รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและภาระค่าใช้จ่าย ส่งผลให้กำลังซื้อในประเทศยังเปราะบาง ประกอบกับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาไทยที่มีแนวโน้มหดตัวในปี 2025 โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ทำให้ Traffic ของโครงการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในภาพรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลง แต่คาดว่า Traffic ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่กระจายตัวอยู่ทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะยังคงอยู่ในระดับสูง เนื่องจากมีศักยภาพ และความสามารถในการดึงดูด Traffic สูง จากทั้งความหลากหลายของประเภทผู้เช่าและรูปแบบพื้นที่ ประกอบกับการ Renovate พื้นที่อย่างสม่ำเสมอ

รวมถึงการกระจายตัวด้านทำเลที่ครอบคลุม ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในปี 2025-2026 ยังมีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อยราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัวของพื้นที่ให้เช่าได้ในช่วงปี 2022-2024 โดยความต้องการพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นจะอยู่ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่เป็นหลัก

อุปทานพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าใหม่ในปี 2025-2026 ที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นราว +3% ถึง +4%YOY ต่อปี ซึ่งยังเป็นระดับที่สูงกว่าอุปสงค์ ยังกดดันให้อัตราการเช่า (Occupancy rate) ในภาพรวมในระยะต่อไปลดลงจากระดับ 95% ในปี 2024 แต่คาดว่ายังคงสูงกว่า 90% นอกจากนั้น การแข่งขันที่เข้มข้นของผู้ประกอบการรายใหญ่ และอุปสงค์ที่ยังฟื้นตัวช้า ทำให้อัตราค่าเช่าในระยะต่อไปมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นได้อย่างจำกัดราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี

4 แนวทางในการปรับกลยุทธ์

การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ยังมีแนวโน้มเป็นไปอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีจำนวนน้อยราย ที่มีความได้เปรียบด้านเงินลงทุนและแบรนด์ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กก็ต้องปรับตัวหรือสร้างความแตกต่างเพื่อรักษาการดำรงอยู่ของกิจการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ ได้แก่

1. พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง

2. สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ เช่น เพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่า หรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการ ปรับปรุงพื้นที่ และการให้บริการ

3. บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งต้นทุนการพัฒนาโครงการ และการดำเนินงาน

4. ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม เช่น การพัฒนาโครงการที่ได้รับการรับรองมาตรฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน

อ่านบทวิเคราะห์ฉบับเต็มได้ที่: https://www.scbeic.com/th/detail/product/COMMERCIAL-RE-170925?utm_source=Influencer&utm_medium=Link&utm_campaign=BUSINESSINTELLIGENCE_COMMERCIALREALESTATE_SEP_2025

The post เจาะลึกอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ปี 2025-2026 สถานการณ์ Oversupply กับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่ต้องอยู่รอดในตลาดที่ท้าทาย appeared first on THE STANDARD.

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของไทยส่อแนวโน้มการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2567 จากแรงหนุนการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศ รวมถึงภาคการผลิตที่กำลังเติบโตและความนิยมในการแสวงหาพื้นที่เช่าในโครงการคุณภาพสูง (Flight-to-Quality) และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและผู้ใช้ (Flight-to-Green) ที่ชัดเจนขึ้นในภาคธุรกิจหลักต่างๆ

ข้อมูลของเจแอลแอล (NYSE: JLL) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะส่งสัญญาณถึงความพร้อมในการปรับตัวอย่างชัดเจนในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้ ผ่านการผลักดันนโยบายภายในประเทศและการสร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดในประเทศ เพื่อตอบรับต่อสภาพเศรษฐกิจระดับมหภาคทั่วโลกที่ยังมีความผันผวนในปัจจุบัน

ข้อมูลสถิติที่สำคัญในปี 2566 ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวที่ไม่หยุดนิ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญถึง 66% เมื่อเปรียบเทียบปีต่อปีในด้านปริมาณการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 152% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งเกินกว่าเป้าหมายของรัฐบาล ถือเป็นการส่งสัญญาณการฟื้นตัวด้านอุปสงค์ในภาคธุรกิจบริการที่เข้มแข็ง นอกจากนี้ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area: CBA) ของกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporations: MNCs)

ไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวว่า “แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ประเทศไทยก็ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่โดดเด่นเสมอมา โดยความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายในการยกระดับกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ ให้มีคุณภาพสูง จะกลายเป็นแรงผลักดันสู่การเติบโตที่สำคัญ และยังเป็นสิ่งที่จะช่วยบรรเทาผลกระทบทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจระดับมหภาค ต้นทุนที่สูง และปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์อื่นๆ”

ตลอดปี 2567 เจแอลแอลคาดการณ์ว่าปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลัก ซึ่งจะส่งอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะประกอบด้วย 4 ปัจจัย ดังนี้

การมาถึงของยุคแห่งเมกะโปรเจกต์

ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะได้รับอิทธิพลจากการปรับปรุงเชิงกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ มากขึ้น

โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากโครงการพัฒนามิกซ์ยูสระดับโลกมากถึง 10 โครงการ การพัฒนาโครงการเหล่านี้คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่สำนักงานเกรด A มากกว่า 900,000 ตารางเมตร ศูนย์การค้ามากกว่า 300,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต และโรงแรมหรู 5,900 ห้องในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ภายในปี 2571

ซึ่งการเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเหล่านี้จะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ (MNCs) และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ

อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวเสริมในประเด็นนี้ว่า เมกะโปรเจกต์ที่เข้ามาในตลาดเป็นตัวผลักดันเทรนด์สำคัญที่เรียกว่า Flight-to-Quality คือผู้เช่า/ผู้ซื้อมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง

“จากข้อมูล R&D ท่ามกลาง 7 อาคารสำนักงานให้เช่าในย่านใจกลางเมือง พบว่าการเข้าไปเช่าพื้นที่ 280,000 ตารางเมตรนั้น 50% ไปอยู่ในโครงการ One Bangkok ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งน่าสนใจมากๆ เพราะเราบอกว่าตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ากำลัง Oversupply แต่สิ่งที่เกิดขึ้นคือผู้เช่ากำลังย้ายจากอาคารเก่า ไปสู่อาคารให้เช่าใหม่ที่มีคุณภาพสูง และเราจะเห็นเทรนด์นี้ต่อไปเรื่อยๆ”

ทั้งนี้ หากย้อนข้อมูลกลับไป 10 ปี พบว่าการเช่าพื้นที่ในสำนักงานให้เช่าย่านกลางเมืองมีจำนวน 46,000 ตารางเมตรเท่านั้น

ความท้าทายจากอุปทานอาคารเก่า

พื้นที่สำนักงานกว่า 60% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอายุมากกว่า 20 ปี อุปทานระดับพรีเมียมที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดจึงนับเป็นความท้าทายต่อความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่าเหล่านี้ เจ้าของอาคารสำนักงานที่มีกลยุทธ์ในการลงทุนและมีการบริหารอาคารอย่างสร้างสรรค์ นำมาซึ่งความได้เปรียบทางการแข่งขันและโดดเด่นกว่าผู้แข่งขันเจ้าอื่นในตลาด

ดังนั้นการวางแผนการลงทุนปรับปรุงอาคารเชิงกลยุทธ์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด

จากข้อมูลของเจแอลแอลแสดงให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 10 ปี ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและได้รับการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ สามารถรักษาระดับค่าเช่าไว้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของตลาดได้ ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ไม่มีการปรับปรุงและคงสภาพเดิมไว้ยังคงเห็นการย้ายออกของผู้เช่า รวมถึงการปรับลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง

ส่วนต่างค่าเช่าของอาคารทั้งสองกลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้นถึง 8.8% ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 แนวโน้มดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตลาดสำนักงานเท่านั้น เนื่องจากกระแส Flight-to-Quality และ Flight-to-Green ก็เริ่มปรากฏให้เห็นในตลาดศูนย์การค้าและคลังสินค้าโลจิสติกส์มากขึ้น โดยมีศักยภาพในการขยายไปสู่ภาคธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยต่อไป

การบูรณาการแนวคิด ESG

แนวคิด ESG กลายเป็นสิ่งจำเป็นในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยนักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างมุ่งมั่นปฏิบัติให้สอดคล้องกับมาตรฐานผ่านการรับรองต่างๆ เช่น LEED และ WELL สำหรับบริษัทข้ามชาติซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนอุปสงค์ที่สำคัญของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่โลจิสติกส์ มักถูกกำหนดให้ใช้เฉพาะพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองด้าน ESG

โดยฐานข้อมูลของเจแอลแอลระบุว่า การเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เกิดขึ้นในอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เนื่องจากสามารถเรียกค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงกว่าอาคารระดับเดียวกันถึง 14% จึงก่อให้เกิดแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่ออาคารเก่าที่ยังไม่ได้รับรองตามมาตรฐาน ESG

ความสำคัญของการลงทุนจากต่างประเทศ

ปฏิเสธไม่ได้ว่าการลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าในประเทศไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2566 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าพื้นที่โดยบริษัทข้ามชาติ

นอกจากนี้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ ในปีผ่านมา ในขณะที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง เจแอลแอลเชื่อว่ายังมีโอกาสเพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีกผ่านการใช้มาตรการทางเลือกอื่นๆ เช่น การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดิน และสิ่งจูงใจในการลงทุน สำหรับสินทรัพย์บางประเภทที่กำหนดไว้ภายใต้การกำกับดูแลของภาครัฐ

“ไทยเป็นโอกาสที่ดีสำหรับแรงงานทักษะในการย้ายมาทำงาน ท่ามกลางภาคการผลิตที่ย้ายออกจากจีนและมองหาฐานผลิตใหม่ๆ ข้อดีของไทยคือ Cost of Living, Access+Infra, Culture+Diversify” รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ด้านโรงแรม บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าว

เมื่อพิจารณาในช่วงเวลา 12 เดือนข้างหน้า เจแอลแอลคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเกิดการเติบโตและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มทั้งสี่ประเด็นดังที่กล่าวมา โดยการมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของผู้เช่า และการกำหนดแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งในท้ายที่สุดจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย

รัฐวัฒน์กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การซื้อขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินเปล่า มากกว่า 47% มาจากธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงการดึงดูดการลงทุนที่แข็งแกร่งในภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและพื้นฐานอันแข็งแกร่งต่อการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของเรา โดยหากรูปแบบการครอบครองอสังหาของชาวต่างชาติในเมืองไทยมีการพัฒนามากขึ้น จะยิ่งเปิดโอกาสให้กับนักลงทุนต่างชาติในภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวและบริการมากยิ่งขึ้น

“เมื่อเผชิญกับความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่เพียงแค่ยังรักษาเสถียรภาพได้เท่านั้น แต่ยังพร้อมพัฒนาต่อยอดในสินทรัพย์หลากหลายประเภท ซึ่งส่งผลให้ประเทศไทยกลายเป็นจุดหมายปลายทางด้านการลงทุนจากต่างประเทศที่สำคัญในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก” อนาวิลกล่าว

The post เจแอลแอลเปิด 4 เทรนด์เด่น ‘อสังหาเชิงพาณิชย์’ ในไทย ชี้ดีมานด์ต่างชาติหนุนอุตสาหกรรมโตต่อเนื่อง appeared first on THE STANDARD.

ย้อนกลับเมื่อต้นปี 2023 เกิดวิกฤตแบงก์ในสหรัฐฯ และยุโรป นำไปสู่การล่มของธนาคารภูมิภาค 3 รายในสหรัฐฯ ได้แก่ Silicon Valley Bank (SVB), First Republic, และ Signature Bank รวมไปถึงการเทกโอเวอร์ Credit Suisse แบบฉุกเฉิน

โดยล่าสุดเมื่อต้นปี 2024 ธนาคารบางแห่ง ได้แก่ New York Community Bancorp (NYCB) ธนาคารภูมิภาคในสหรัฐฯ และ Aozora Bank ในญี่ปุ่น ส่งสัญญาณให้โลก เห็นถึงความเสี่ยงบางประการในภาคธนาคารที่เกิดมาจากปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate) 

ขณะที่นักวิเคราะห์บางคนมองว่า ความอ่อนแอของภาคธนาคารภูมิภาคในสหรัฐฯ อาจรุนแรงขึ้นจากความผิดหวังของนักลงทุน หลังธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ส่งสัญญาณว่าอาจยังไม่เริ่มลดอัตราดอกเบี้ยเร็วๆ นี้

เกิดอะไรขึ้นกับภาคธนาคารภูมิภาคสหรัฐฯ ขณะนี้

ย้อนกลับไปเมื่อกลางสัปดาห์ที่ผ่านมา หุ้นธนาคาร NYCB ร่วงถึง 38% หนักสุดเป็นประวัติการณ์จากระดับ 10.38 ดอลลาร์ ในวันที่ 30 มกราคม ไปสู่ 6.47 ดอลลาร์ ในวันที่ 31 มกราคม

หลังจาก NYCB รายงานผลขาดทุน 252 ล้านดอลลาร์ (ราว 8.8 พันล้านบาท) ในไตรมาส 4/23 พร้อมตั้งสำรองเผื่อหนี้สูญสูงถึง 552 ล้านดอลลาร์ (ราว 1.9 หมื่นล้านบาท) จากระดับ 62 ล้านดอลลาร์ในไตรมาส 3/23

โดยการตั้งสำรองที่เพิ่มขึ้นเกือบ 800% นี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากหนี้ที่สงสัยว่าจะสูญ (Expected Losses) จากการปล่อยสินเชื่อให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และอาคารสำนักงาน (Office Building) จำนวนมาก

เหตุการณ์ดังกล่าวลากให้ดัชนี KBW Nasdaq Regional Banking Index ซึ่งติดตามหุ้นธนาคารภูมิภาคสหรัฐฯ 24 แห่ง ‘ร่วงหนักสุด’ นับตั้งแต่การล่มสลายของ Signature Bank เมื่อเดือนมีนาคม 2023

NYCB คือใคร? ทำไมขาดทุนหนัก-ตั้งสำรองสูง?

NYCB ก่อตั้งมาแล้ว 165 ปี (ตั้งในปี 1859) ในฐานะธนาคารภูมิภาค และเป็นธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อให้แก่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate) รายใหญ่ 

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2023 ธนาคารรายงานมีสินทรัพย์รวม 1.16 แสนล้านดอลลาร์ เงินกู้ยืม 8.5 หมื่นล้านดอลลาร์ และเงินฝาก 8.14 หมื่นล้านดอลลาร์

โดยในปี 2023 NYCB ก็ยังเป็นหนึ่งในผู้ซื้อ Signature Bank ที่ล่มไปเมื่อปีก่อน 

ซึ่งการซื้อกิจการครั้งนั้น NYCB ได้เงินฝากมาเพิ่ม 3.4 หมื่นล้านดอลลาร์ พอร์ตสินเชื่ออีก 1.3 หมื่นล้านดอลลาร์ และเงินสด 2.5 หมื่นล้านดอลลาร์จาก Signature Bank

ทำให้ NYCB กลายเป็นธนาคารที่มีสินทรัพย์มูลค่ากว่า 1 แสนล้านดอลลาร์ และทำให้ธนาคารต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านเงินทุนและสภาพคล่องที่ ‘เข้มงวดมากขึ้น’

โดยตอนนั้น Thomas Cangemi ซีอีโอของ NYCB ระบุว่า “การเข้าซื้อกิจการ  Signature Bank จะช่วยให้ธนาคารพัฒนากลยุทธ์ไปพร้อมๆ กับการเสริมสร้างและกระจายงบดุล (Balance Sheet) อย่างไรก็ตาม จะทำให้กลายเป็นธนาคารที่มีมูลค่ามากกว่า 1 แสนล้านดอลลาร์เร็วกว่าที่เราคาดไว้”

โดยหนึ่งในข้อกำหนดที่ ‘เข้มงวดมากขึ้น’ คือ ธนาคารต้องกันเงินไว้เผื่อเหตุไม่แน่นอน หรือเผื่อการขาดทุนที่ ‘มากขึ้น’ นำไปสู่การรายงานยอดยอมรับความสูญเสียสุทธิ (Net Charge-Offs) ซึ่งถูกเพิ่มเข้าไปในผลขาดทุนถึง 185 ล้านดอลลาร์ และทำให้ธนาคารต้องประกาศลดการจ่ายเงินปันผลลง 70%

ด้วยเหตุนี้ จึงทำให้นักวิเคราะห์และนักลงทุนบางคนกล่าวว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นกับ NYCB ส่วนใหญ่ ‘มีลักษณะเฉพาะ’

อย่างไรก็ดี นักวิเคราะห์บางคนกลับไม่ได้มองเช่นนั้น เนื่องจากปัญหาในภาคอสังหาเชิงพาณิชย์ และความเกี่ยวข้องอย่างแนบแน่นต่อภาคธนาคาร

ปัญหาภาคอสังหาเสี่ยงลามภาคธนาคาร?

ในยุค Post COVID มูลค่าของอาคารสำนักงาน (Office Building) หลายแห่ง ‘ลดลงอย่างหนัก’ เนื่องจากพนักงานหลายล้านคนติดใจการทำงานทางไกล (Remote Working) ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานจำนวนมากว่างเปล่าหรือมีการใช้งานน้อยเกินไป

ในเวลาเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยที่สูงสุดในรอบหลายทศวรรษ ก็ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developers) ซึ่งมักจะกู้เงินจำนวนมาก ‘ชำระหนี้ได้ยากขึ้น’

โดยหนึ่งในตัวอย่างที่ชัดเจนคือ Aon Center อาคารสำนักงานสูงเป็นอันดับ 3 ในลอสแอนเจลิส เพิ่งถูกขายไปในราคา 147.8 ล้านดอลลาร์ ซึ่ง ‘ถูกกว่า’ ราคาซื้อครั้งก่อนในปี 2014 ประมาณ 45%

ตามรายงานของ JPMorgan Chase & Co. ที่เผยแพร่ในเดือนเมษายน ระบุว่า สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ คิดเป็น 28.7% ของสินทรัพย์ธนาคารขนาดเล็ก เทียบกับสัดส่วนเพียง 6.5% ของธนาคารรายใหญ่ 

ทำให้ Justin Onuekwusi ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุนของบริษัทจัดการความมั่งคั่ง St. James’s Place กล่าวว่า “เป็นที่ชัดเจนว่าการเชื่อมโยงระหว่างภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และธนาคารภูมิภาคถือเป็นความเสี่ยงในปี 2024”

แบงก์เอเชีย-ยุโรปเสี่ยงติดเชื้อ?

ความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาที่คล้ายคลึงกัน ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในสหรัฐฯ เท่านั้น โดยธนาคาร Aozora ในญี่ปุ่นกล่าวว่า มีหนี้เสียที่เชื่อมโยงกับสำนักงานในสหรัฐฯ ซึ่งทำให้ธนาคารขาดทุนถึง 2.8 หมื่นล้านเยนเมื่อปีที่แล้ว โดยหลังจากข่าวออกไป หุ้นธนาคารก็ดิ่งกว่า 21%

โดยธนาคาร Aozora ยังประเมินอีกว่า ต้องใช้เวลาอีก 1 หรือ 2 ปีก่อนที่ตลาดสำนักงานในสหรัฐฯ จะ ‘มีเสถียรภาพ’ เนื่องจากผู้คนจำนวนมากจะค่อยๆ กลับมาทำงานที่สำนักงาน และธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) จะลดอัตราดอกเบี้ยลง

ด้าน Julius Baer ไพรเวตแบงก์และบริษัทจัดการความมั่งคั่งสัญชาติสวิส เปิดเผยว่า กำไร (Adjusted Profit) ของบริษัทลดลง 55% ในปีที่แล้ว เนื่องจากขาดทุน 586 ล้านฟรังก์สวิสจากการให้เงินกู้กับบริษัทแห่งหนึ่ง ซึ่ง Reuters รายงานว่าเป็น Signa Group บริษัทอสังหาออสเตรเลีย 

ทั้งนี้ Signa Group ได้ซื้อส่วนหนึ่งของอาคาร Chrysler ในนิวยอร์กเมื่อปี 2019 โดยบริษัทในเครือ Signa หลายแห่งก็ได้ยื่นฟ้องล้มละลายไปเมื่อเดือนธันวาคม

นอกจากนี้ Deutsche Bank ธนาคารรายใหญ่ที่สุดของเยอรมนี กล่าวเมื่อวันพฤหัสบดี (1 กุมภาพันธ์) ว่า บริษัทได้จัดสรรเงิน 123 ล้านยูโรในช่วงไตรมาสที่แล้ว เพื่อรองรับการผิดนัดชำระหนี้ที่อาจเกิดขึ้นจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์พาณิชย์ของสหรัฐฯ ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่า 4 เท่าของจำนวนที่เคยจัดสรรไว้ในช่วงเดียวกันในปี 2022

อ้างอิง:

• https://www.reuters.com/business/new-york-community-banks-path-100-bln-club-share-slide-2024-02-01/
• https://edition.cnn.com/2024/02/01/investing/bank-losses-office-real-estate/index.html
• https://www.reuters.com/business/finance/us-regional-banking-shares-under-lens-after-nycb-slide-2024-02-01/
• http://reut.rs/42qwtEn
• https://www.wsj.com/livecoverage/fed-meeting-fomc-interest-rate-january-2024/card/new-york-community-bank-s-problems-look-mostly-to-be-its-own-KpeCZytGzR0i1TLoGmrW
• https://www.bloomberg.com/news/newsletters/2024-02-01/bloomberg-evening-briefing-the-big-threat-this-year-for-regional-banks?sref=CVqPBMVg
• https://www.bloomberg.com/news/newsletters/2024-02-01/banks-get-reminder-about-property-loss-pain-morgan-stanley-s-wilson-says?sref=CVqPBMVg

The post สรุป! เกิดอะไรขึ้นกับ NYCB ธนาคารภูมิภาคสหรัฐฯ จะนำไปสู่วิกฤตแบงก์อีกระลอกหรือไม่? appeared first on THE STANDARD.